Immobilier : 4 astuces pour rentabiliser l'investissement dans une passoire thermique

Article rédigé le 12/06/25

Acheter une passoire thermique peut sembler une mauvaise idée, c’est-à-dire acheter un logement avec un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé F ou G.

Ces biens sont souvent synonymes de factures énergétiques élevées, d’obligations de rénovation coûteuses et de restrictions de location de plus en plus strictes, jusqu'à une interdiction de louer pour les logements en G depuis le 1er janvier 2025. Face à ces contraintes, de nombreux investisseurs hésitent à s’y intéresser. Pourtant, ces logements peuvent devenir une véritable opportunité financière en combinant la fiscalité LMNP ou en location vide

Sommaire

Pourquoi investir dans une passoire thermique peut être une bonne opportunité ?

Bonne nouvelle : il est possible de rendre ces logements rentables, attractifs et conformes aux nouvelles normes énergétiques. Suivez ces 4 astuces incontournables pour transformer une passoire thermique en investissement gagnant et remettre un logement attractif sur le marché locatif.

Si les passoires thermiques sont souvent 15 à 30 % moins chères que les autres biens du marché, cela ne signifie pas qu'elles sont toujours une bonne affaire. Une passoire thermique ne doit pas être achetée au hasard. Il est essentiel de bien sélectionner son bien et son emplacement pour en maximiser la rentabilité et son éventuelle revente.

Ou investir dans une passoire thermique ?

Pour assurer une bonne rentabilité locative ou revente, privilégiez toujours l’emplacement en 1er lieu :

* Les villes étudiantes  où la demande locative reste forte, les étudiants recherchant avant tout un logement bien situé et abordable. Les villes de moins de 100 000 habitants avec une forte demande étudiante peuvent être un atout.

* Les centres-villes ou quartiers en essor : Ces zones garantissent une forte demande locative et une plus-value potentielle.

* Les secteurs bien desservis : Transports, commerces, services… autant d’atouts pour séduire les locataires et valoriser au m² les travaux réalisés.

Exemple : M. X  repère un T2 classé G à Lille, négocié et vendu 20 % sous le prix du marché. Situé près d’une grande école, il sait que la demande restera forte. Après 15 000 € de travaux d’isolation, il loue rapidement son bien.

Quelques astuces :

• Avant d’acheter, réalisez un audit énergétique (obligatoire pour les logements classés F et G depuis 2023). Cela vous évite de mauvaises surprises et vous permet d’anticiper le budget travaux. Il est désormais obligatoire pour obtenir un financement bancaire.
• Renseignez vous également des secteurs sauvegardés sur lesquels l’urbanisme et l’architecte des bâtiments de France ont un droit de regard et d’autorisation à délivrer en fonction des travaux de rénovation engagée.

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Quels travaux de rénovation énergétique permettent d’améliorer rapidement un DPE ?

L’objectif n’est pas seulement de rendre le bien habitable, mais de le rendre rentable. Avant de vous lancer dans de gros travaux, il faut prioriser les rénovations qui auront le plus d’impact sur votre notation.

Les 3 postes à prioriser pour réduire la consommation énergétique :

- Isolation des combles, murs et fenêtres → Jusqu'à 30 % d’économies d’énergie.
- Remplacement du système de chauffage → Une pompe à chaleur air/eau peut diviser la facture par 2.
- Installation d’une ventilation efficace (VMC) → Limite l’humidité et réduit la consommation globale.

Exemple : Mme Y  achète une maison classée G en Normandie. L'audit énergétique révèle que les fenêtres sont responsables de 20 % des pertes de chaleur. Elle les remplace par du double vitrage et installe une VMC double flux.

Résultat → Son logement passe en classe D et elle économise 600 € par an sur ses factures.

Quelques astuces :

• • Ne faites pas tous les travaux d’un coup ! Certaines rénovations sont plus rentables que d’autres. Faites un plan de travaux et commencez par ce qui améliore immédiatement le DPE.

 Quelles aides de l’État permettent de financer la rénovation énergétique ?

Bonne nouvelle : vous n’êtes pas seul pour financer les travaux ! L’État et les fournisseurs d’énergie proposent plusieurs aides financières qui peuvent réduire votre investissement et qui peuvent évoluer chaque année.

Les principales aides en 2025 :

• Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Prime offerte par les fournisseurs d’énergie (jusqu’à 4 000 €).
• Éco-prêt à taux zéro : Jusqu’à 50 000 € sans intérêts financé par une banque externe (à demander à votre banque qui vous accorde le crédit principal).  
• Aides de l’ANAH et autres organismes locaux.
• TVA réduite à 5,5 % sur les travaux énergétiques.

Exemple : M. C achète un immeuble classé F à Marseille et prévoit 50 000 € de travaux. Grâce aux CEE, il réduit sa facture et finance le reste via un éco-prêt.

Quelques astuces :

• Pour maximiser vos subventions, faites appel à un conseiller France Rénov’ qui vous guidera gratuitement dans votre projet. De nombreuses aides souvent réservées au primo accédants deviennent également éligible aux investisseurs bailleurs sous conditions.

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Comment optimiser la rentabilité locative après rénovation ?

Une fois le logement rénové, comment en tirer le meilleur profit ?

Stratégies pour booster votre rentabilité :

- Augmenter le loyer : Un bien rénové peut se louer jusqu’à 20 % plus cher.
- Passer en location meublée (LMNP) : Moins de charges et fiscalité plus avantageuse grâce à la déduction des charges. Loyer augmenté entre 10% à 20% par rapport à la location vide.
- Opter pour la colocation : Idéal pour maximiser la rentabilité dans les grandes villes.

Exemple : Mme J, achète un T4 classé F et le transforme en colocation. Avec des faibles charges et une forte demande, elle augmente son rendement de 30 %.

Quelques astuces :

• Dans votre annonce, mettez en avant les économies d’énergie et les travaux réalisés. C’est un argument fort pour séduire des locataires soucieux de leur budget.

Quelles sont les nouvelles réglementations sur les passoires thermiques ?  ​

La loi prévoit une interdiction progressive de location des logements énergivores, afin d’encourager les propriétaires à entreprendre des travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements dont la consommation d’énergie excède 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être loués. Ces biens sont désormais considérés comme indécents, empêchant ainsi la signature de nouveaux baux.

Cette s’applique également à la location courte durée et sera élargie selon le calendrier suivant :

Date

Logement concernés

1er janvier 2025

interdiction de location des logements classés G.

1er janvier 2028

interdiction pour les logements classés F.

1er janvier 2034

interdiction pour les logements classés E.

Blocage des loyers pour les logements classés F et G :

Depuis le 24 août 2022, la loi interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F et G. Cette mesure concerne plusieurs situations :

• Remise en location après le départ du locataire (nouveau bail).
• Renouvellement de bail avec le locataire en place.
• Révision annuelle du loyer indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Un propriétaire souhaitant revoir son loyer à la hausse doit justifier d’une amélioration énergétique significative permettant au logement de sortir de la catégorie des passoires thermiques.

Obligation d’audit énergétique en cas de vente :

Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de logements classés F et G doivent réaliser un audit énergétique avant toute mise en vente. Ce document, distinct du DPE, présente :

• Une évaluation détaillée de la consommation énergétique du bien.
• Un scénario de travaux pour améliorer la performance énergétique.
• Une estimation du coût des travaux et des aides financières disponibles.

Cette obligation sera progressivement étendue à d’autres classes énergétiques :

• 1er janvier 2025 : obligation d’audit pour les logements classés E.
• 1er janvier 2034 : obligation pour les logements classés D.

L’audit doit être fourni dès la première visite du bien afin d’informer l’acquéreur sur les travaux à prévoir.

Vous êtes propriétaire d’un logement concerné par les nouvelles réglementations sur les passoires thermiques et la société basculez votre bien en location meublée ? Prenez rendez-vous avec nos conseillers pour discuter de la fiscalité applicable en matière de logement rénové !

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Exceptions et dérogations : peut-on louer une passoire thermique après 2025 ? ​

Bien que la loi soit stricte sur la mise en conformité énergétique, plusieurs cas de dérogation sont prévus :

Les baux en cours ne sont pas concernés

L’interdiction de location des logements classés G à partir du 1er janvier 2025 ne s’applique pas aux baux en cours. Seuls les nouveaux contrats de location, les renouvellements et les reconductions tacites seront affectés.

Type de bail

Impact de l’interdiction de location

Bail en cours avant le 1er janvier 2025

Pas concerné, location possible jusqu’à la fin du bail

Renouvellement de bail après le 1er janvier 2025

Interdiction sauf travaux d’amélioration énergétique

Nouvelle mise en location après le 1er janvier 2025

Interdiction immédiate

Exemple : Un logement classé G loué non meublé depuis le 1er octobre 2024 pourra rester en location jusqu’au 1er octobre 2027 sans obligation de travaux. En revanche, un logement meublé classé G, dont le bail est signé en décembre 2024, sera considéré comme indécent dès décembre 2025, la reconduction tacite des baux meublés étant annuelle.

Dérogation pour les copropriétés engagées dans des travaux

Un propriétaire situé en copropriété pourra continuer à louer son logement classé G après le 1er janvier 2025 si la copropriété a voté des travaux de rénovation énergétique.

Situation

Conséquence sur la location

La copropriété vote des travaux avant 2025

La location reste autorisée

Les travaux sont prévus mais non votés

Location interdite

La copropriété refuse les travaux

Location interdite (sous réserve d’une réforme en discussion)

Exemple : Une copropriété vote en mars 2025 pour isoler les façades et installer une chaudière collective plus performante. Le propriétaire pourra continuer à louer son logement jusqu’à la fin des travaux.

FAQ  ​

Une passoire thermique est-elle un bon investissement immobilier ?

Oui, malgré les contraintes, elles sont souvent moins chères à l’achat (15 à 25 % sous le marché). Avec une rénovation bien planifiée et des aides financières, elles peuvent offrir un excellent rendement locatif et une plus-value à la revente car votre bien a probablement pris de la valeur.

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Quelles sont les aides financières disponibles pour rénover une passoire thermique ?

Plusieurs dispositifs existent, dont :

• Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
• Éco-prêt à taux zéro (jusqu’à 50 000 €)
• TVA réduite à 5,5 % sur certains travaux énergétiques

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Quels travaux de rénovation énergétique sont prioritaires ?

Pour améliorer le DPE et réduire les factures d’énergie, privilégiez :

• L’isolation thermique (combles, murs, fenêtres)
• Le remplacement du chauffage (pompe à chaleur air/eau, chaudière performante, etc…)
• L’installation d’une VMC pour limiter l’humidité et optimiser la consommation énergétique

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Peut-on louer une passoire thermique après 2025 ?

À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location, suivis des F en 2028 et E en 2034. Toutefois, les baux en cours ne sont pas concernés et des dérogations existent pour les copropriétés votant des travaux.

Comment maximiser la rentabilité locative après rénovation ?

• Augmenter le loyer après amélioration énergétique
• Passer en LMNP (location meublée) pour une fiscalité avantageuse
• Opter pour la colocation afin d’optimiser les revenus locatifs

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Comment éviter les mauvaises surprises avant d’acheter une passoire thermique ?  Avant d’acheter, il est crucial de :

• Faire réaliser un audit énergétique pour évaluer les travaux nécessaires
• Bien choisir l’emplacement (villes étudiantes, centre-ville, secteurs à forte demande)
• Faire contrôler le gros œuvre, la structure et la charpente et toiture du bien par des experts.
• Négocier le prix d’achat pour anticiper le coût des rénovations
• Assurez vous de respecter les critères d’éligibilité pour bénéficier des aides à la rénovation énergétique.

Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l'optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale