Indivision LMNP ou SCI ? Lequel choisir en 2025 ?

L’investissement en location meublée attire de nombreux particuliers en quête de rendement. Mais lorsqu’il s’agit d’investir à plusieurs – entre conjoints, membres d’une même famille ou associés – se pose rapidement la question du cadre juridique : faut-il opter pour une indivision ou constituer une société civile immobilière (SCI) ?

En 2025, ce choix revêt une importance particulière : la réforme de la fiscalité immobilière a modifié plusieurs règles, notamment pour le statut LMNP/LMP (réintégration des amortissements dans les plus-values), pour la TVA sur les locations courtes durées et pour la déductibilité des charges 

   L’indivision en LMNP : simplicité mais contraintes

Définition et fonctionnement

L’indivision est la situation par défaut lorsqu’un bien est acquis à plusieurs, sans structure spécifique. Chaque indivisaire détient une quote-part indivise du bien.

• Exemple : deux frères achètent un appartement à 200 000 €, chacun à 50 %.

Avantages

• Simplicité : pas de formalités lourdes, pas de statuts à rédiger.
• Fiscalité LMNP possible : l’indivision peut opter pour le régime micro-BIC ou BIC réel, avec déclaration commune (formulaire 2031).
• Charges déductibles : frais de notaire, intérêts, charges locatives, amortissements (au réel).

Inconvénients

• Blocage des décisions : unanimité requise pour vendre ou réaliser de gros travaux (art. 815 C. civ.).
• Sortie de l’indivision : tout indivisaire peut demander le partage, ce qui peut forcer une vente.
• Transmission compliquée : en cas de succession, le nombre d’indivisaires peut exploser, rendant la gestion difficile.

La SCI : flexibilité et organisation patrimoniale

Définition et principes

La SCI est une société civile permettant de détenir et de gérer un bien immobilier. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport.

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Avantages

• Souplesse de gestion : décisions prises selon les statuts (majorité simple ou renforcée).
• Transmission facilitée : il est plus simple de donner des parts sociales que de partager un bien indivis.
• Optimisation fiscale : choix entre SCI à l’IR (revenus fonciers) ou à l’IS (amortissements + déductions, mais plus-values taxées différemment).

Inconvénients

• Complexité administrative : rédaction de statuts, dépôt au greffe, comptabilité obligatoire.

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• Fiscalité spécifique :

• SCI à l’IR : incompatible avec le régime LMNP (revenus imposés en foncier).
• SCI à l’IS : charges et amortissements déductibles, mais plus-values calculées sur la valeur nette comptable → taxation plus lourde à la revente.

Comparaison fiscale 2025 : LMNP en indivision vs SCI

Fiscalité des revenus

• Indivision LMNP : revenus imposés en BIC, micro ou réel.

• 2025 : micro-BIC abattement 30 % si meublé non classé (> 15 000 €) ; 50 % si classé.
• BIC réel : charges + amortissements, mais attention aux plus-values.

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• SCI à l’IR : revenus imposés en foncier → pas d’amortissements, pas de statut LMNP.
• SCI à l’IS : possibilité d’amortir le bien, mais plus-values taxées sur la valeur nette comptable → fiscalité lourde après plusieurs années.

Fiscalité des plus-values

Indivision LMNP : application du régime des particuliers (abattement durée de détention, exonération totale après 30 ans).

• 2025 : nouveauté → réintégration des amortissements dans le calcul.

SCI à l’IS : plus-value calculée selon la valeur nette comptable → imposition potentiellement plus lourde.

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Transmission et succession

• Indivision : transmission complexe, multiplication des indivisaires.
• SCI : possibilité de donner progressivement des parts sociales, avec application des abattements de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779 CGI).

Cas pratiques comparatifs

Cas n°1 : Indivision LMNP

Deux sœurs achètent un appartement 200 000 € en indivision et le louent meublé.

• Loyers : 12 000 €/an.
• Régime micro-BIC → abattement 50 % (si logement classé).
• Imposition sur 6 000 € seulement.

Cas n°2 : SCI à l’IR

Un couple crée une SCI à l’IR pour acquérir une maison 300 000 € et la louer vide.

• Revenus imposés en foncier → pas d’amortissements.
• Fiscalité plus lourde que le LMNP.

Cas n°3 : SCI à l’IS

Deux associés achètent via une SCI IS un bien de 400 000 € loué 20 000 €/an.

• Déduction des charges et amortissements → impôt réduit en cours de détention.
• Plus-value calculée sur valeur nette comptable → imposition alourdie à la revente.

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  Tableau comparatif – Indivision LMNP vs SCI (2025)

Conclusion

En 2025, le choix entre indivision LMNP et SCI dépend avant tout des objectifs patrimoniaux et familiaux.

• L’indivision convient pour des acquisitions simples à deux ou trois investisseurs, permettant de bénéficier du régime LMNP (micro ou réel).
• La SCI offre davantage de souplesse dans la gestion et la transmission, mais elle est fiscalement moins avantageuse si elle relève de l’IR, et plus contraignante à l’IS en cas de revente.

Pour un investissement locatif meublé, l’indivision reste généralement préférable sur le plan fiscal. La SCI, elle, devient pertinente lorsqu’on anticipe une transmission familiale ou qu’on souhaite organiser la détention à long terme.

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