La transmission de son patrimoine immobilier à travers une SCI, bonne ou mauvaise idée en 2025 ?

La société civile immobilière (SCI) s’est imposée comme l’un des outils privilégiés de gestion et de transmission du patrimoine en France. En 2024, près d’1,5 million de SCI étaient actives, et leur nombre continue d’augmenter, porté par la fiscalité successorale française, parmi les plus élevées d’Europe.

En 2025, la SCI reste au cœur des stratégies patrimoniales, mais son efficacité dépend du régime choisi (IR ou IS), des objectifs de la famille (gestion, transmission, protection) et du contexte fiscal marqué par la réforme de la loi de finances 2025 (réintégration des amortissements LMNP dans les plus-values, fiscalité plus lourde sur certains montages).

Les atouts de la SCI en matière de transmission

La souplesse dans la transmission

Contrairement à l’indivision, la SCI permet de transmettre progressivement des parts sociales plutôt qu’un bien indivisible. Les parents peuvent ainsi :

• donner une partie des parts tous les 15 ans,
• utiliser l’abattement de 100 000 € par enfant (art. 779 CGI),
• conserver le contrôle grâce au démembrement (nue-propriété donnée aux enfants, usufruit conservé par les parents).

Maintien du contrôle

En transmettant la nue-propriété des parts, les parents gardent l’usufruit et donc :

• le droit de percevoir les loyers,
• le pouvoir de décision en assemblée générale si les statuts l’ont prévu.

Cela permet une transmission anticipée sans perte de revenus.

Optimisation fiscale

• Décote sur la valeur des parts : en cas de donation, la valeur est souvent minorée de 10 à 20 % en raison de l’illiquidité des parts sociales.
• Transmission fractionnée : possibilité de calibrer la valeur donnée en fonction des abattements.

‍

Protection du patrimoine familial

• La SCI permet de cloisonner l’actif immobilier et d’éviter les blocages de l’indivision.

Les limites de la SCI

Fiscalité des revenus

• SCI à l’IR : revenus imposés en foncier → impossibilité de bénéficier du régime LMNP.
• SCI à l’IS : possibilité d’amortir le bien, mais plus-values imposées sur la valeur nette comptable (souvent beaucoup plus lourde à la revente).

Coûts et contraintes

• Frais de constitution (statuts, immatriculation).
• Frais de gestion annuels (assemblées, comptabilité).
• Complexité en cas de mésentente entre associés.

Risques fiscaux

• Requalification en activité commerciale si la SCI exerce une activité de location meublée.
• Abus de droit si la SCI est utilisée uniquement pour contourner les droits de succession.

‍

Cas pratiques

Cas 1 : Transmission d’un immeuble par donation de parts

Un couple détient via une SCI un immeuble de rapport évalué 1,2 M€.

• Donation directe → taxation sur 1,2 M€ après abattements.
• Donation de parts avec décote de 15 % → valeur taxable réduite à 1,02 M€.
• Chaque parent transmet 100 000 € exonérés par enfant tous les 15 ans → économie fiscale importante.

Cas 2 : SCI à l’IR vs SCI à l’IS

• SCI à l’IR : revenus fonciers taxés à l’IR + prélèvements sociaux. Plus-values exonérées après 30 ans.
• SCI à l’IS : revenus taxés à l’IS (25 %), possibilité d’amortir, mais plus-values alourdies (calcul sur VNC).

Conclusion : la SCI à l’IS est efficace en phase d’exploitation mais pénalisante en transmission.

Cas 3 : Démembrement des parts

Un couple transmet la nue-propriété des parts à ses enfants.

• Les parents conservent les loyers (usufruit).
• À leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires (art. 1133 C. civ.).

‍

Tableau comparatif – Transmission directe vs SCI

Quand la SCI est une bonne idée ?

• Familles souhaitant anticiper la transmission en douceur.
• Patrimoines immobiliers importants (plusieurs biens, immeubles de rapport).
• Volonté de conserver le contrôle tout en transmettant.

Quand la SCI est une mauvaise idée ?

• Petits patrimoines (un seul appartement).
• Investisseurs en location meublée (SCI incompatible avec LMNP à l’IR).
• Familles sans cohésion, où le risque de conflit est élevé.

Conclusion

En 2025, la SCI reste un outil puissant pour la transmission immobilière, mais son efficacité dépend de la stratégie choisie.

• Elle est idéale pour les familles disposant de plusieurs biens et souhaitant transmettre progressivement tout en gardant le contrôle.
• Elle peut être contre-productive si elle est utilisée pour de petits patrimoines ou pour de la location meublée.

L’arbitrage entre SCI à l’IR et SCI à l’IS doit être soigneusement étudié : l’IR favorise la transmission sur le long terme, l’IS favorise l’optimisation immédiate mais alourdit la fiscalité en cas de cession.

Un accompagnement par un expert-comptable ou un notaire est essentiel pour sécuriser la démarche.

‍

Sources 

• Code général des impôts : art. 779 (abattements donations), art. 150 U (plus-values), art. 206 (IS des sociétés).
• Code civil, art. 1832 et suivants (SCI), art. 1133 (usufruit/nue-propriété).
• BOFiP – BOI-ENR-DMTG-10-10 (donations et successions).
• BOFiP – BOI-RFPI-PVI-20-10 (plus-values et SCI).
• DGFiP, Guide fiscal SCI et transmission 2025.
• Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025, 20 mai 2025.

‍