Les 10 meilleures régions de France pour investir dans un bien en LMNP à la campagne

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L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) connaît un véritable essor en France, en particulier dans les zones rurales. Entre restriction réglementaire dans les grandes villes de France, prix immobiliers attractifs, et demande touristique “verte” en hausse, les campagnes françaises offrent de nombreuses opportunités aux investisseurs. Toutefois, les récentes évolutions législatives, notamment la loi de finances 2025 et la loi Le Meur, imposent d’adapter ses stratégies. Voici un tour d’horizon des meilleures régions où investir en LMNP à la campagne, avec des données objectives et actualisées.

   Pourquoi investir en LMNP à la campagne ?

Atouts et contexte 2025

L’achat d’un bien meublé à la campagne permet de profiter :

• De prix d’achat modérés : Les zones rurales affichent des prix jusqu’à 3 fois inférieurs aux métropoles (INSEE, Indice Notaires-INSEE 2024).
• D’une demande touristique en hausse : Le besoin de nature post-Covid a dopé la fréquentation des campagnes, avec +8 % de nuitées en gîtes et meublés ruraux en 2024 (Gîtes de France, 2024).
• D’un régime fiscal avantageux : Le LMNP, particulièrement au réel, permet d’amortir le bien, le mobilier et les travaux, réduisant ainsi l'imposition.

Toutefois, la loi de finances 2025 introduit des ajustements, notamment :

• Baisse de l’abattement à 30% et des seuils en Micro-BIC à 15 000 € pour les locations touristiques non classées.
• Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente dès le 15 février 2025. 

Ces éléments renforcent l’intérêt de faire classer son logement, de passer au régime réel en LMNP ou de changer de mode d’exploitation vers la location courte durée ou longue durée à la campagne, moins exposé à ces évolutions fiscales.

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Critères pour choisir la bonne région rurale

Avant d’investir, il est indispensable d’analyser les facteurs suivants :

• Attractivité touristique : sites naturels, patrimoine, thermalisme, station d’hiver, etc ...
• Tension locative : certaines communes rurales ont une forte demande, notamment touristique ou en bail mobilité professionnel lié à une activité économique spécifique ou de niche. 
• Prix au mètre carré : plus il est bas, plus le rendement potentiel est élevé.
• Accessibilité : proximité de gares, aéroports, axes routiers.
• Fiscalité locale : taxe foncière, CFE, contraintes réglementaires.

Ces critères permettent de viser les secteurs où l’investissement conjugue rentabilité, stabilité et potentiel de valorisation.

Les 10 meilleures régions rurales pour investir en LMNP en 2025

1. Périgord Noir (Dordogne, Nouvelle-Aquitaine)

• Sites majeurs : Sarlat, Lascaux, villages classés parmi les plus beaux de France.
• Prix moyens : 1 500 à 2 200 €/m² 
• Forte demande en location saisonnière : +12 % de réservations en meublés en 2024 
• Rentabilité intéressante avec possibilité d’amortissement au régime réel en LMNP.

Cas pratique : Achat d’une maison en pierre à 120 000 €, location saisonnière générant 18 000 € de chiffre d’affaires annuel, le régime réel permet d’amortir le bien et les équipements et d’avoir une rentabilité brute de 15% et d’un rendement net proche des 8% après impôts.

2. Morvan (Nièvre, Bourgogne-Franche-Comté)

• Parc naturel prisé des randonneurs et amateurs de nature.
• Prix très accessibles : 800 à 1 200 €/m².
• Marché encore confidentiel, peu de concurrence.
• Location longue durée ou saisonnière possible.

Sources : INSEE (2024)

3. Ardèche Méridionale (Auvergne-Rhône-Alpes)

• Sites naturels : Gorges de l'Ardèche, villages pittoresques.
• Prix moyen : environ 2 000 €/m² (source : MeilleursAgents, 2025).
• Forte saisonnalité d’avril à octobre.
• Excellent rendement sur les petites surfaces en location courte durée.

Attention à bien vérifier les réglementations locales concernant la location touristique en nombre de nuités et d’enregistrement.

4. Lot (Occitanie)

• Attractivité touristique : Rocamadour, Saint-Cirq-Lapopie, vallée du Lot.
• Prix abordables : 1 500 à 2 000 €/m².
• Location courte ou moyenne durée recommandée, notamment dans les communes dynamiques (Cahors, Figeac).

Sources : Office de Tourisme Occitanie, Notaires de France (2025).

5. Vercors (Isère-Drôme, Auvergne-Rhône-Alpes)

• Montagne familiale, tourisme été-hiver.
• Prix moyen : 2 500 €/m².
• Possibilité de combiner location saisonnière et bail mobilité.
• Attractivité renforcée par la proximité avec Grenoble et Valence.

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6. Vosges (Grand Est)

• Destination 4 saisons : lacs, forêts, stations thermales et stations de ski familiales.
• Prix attractifs : 1 200 à 1 800 €/m² (source : MeilleursAgents, 2025).
• Marché en développement, soutien des collectivités au tourisme vert.
• Bonne rentabilité en courte durée été et hiver.

7. Creuse (Nouvelle-Aquitaine)

• Prix très bas : souvent moins de 1 000 €/m² dans les villages.
• Investissement accessible pour petits budgets.
• Potentiel limité en location touristique, mais marché stable en longue durée meublée.

Il est recommandé d’analyser les bassins d’emploi locaux pour sécuriser l’investissement et connaître le taux de vacances locatives.

8. Luberon Rural (Vaucluse, Provence-Alpes-Côte d’Azur)

• Patrimoine remarquable : Gordes, Roussillon, Bonnieux.
• Prix plus élevés : 3 000 à 4 500 €/m².
• Location haut de gamme en courte durée très rentable si bien positionné.
• Vérification des autorisations locales indispensables.

9. Sud Finistère (Bretagne)

• Littoral préservé, arrière-pays verdoyant.
• Prix raisonnables : 2 000 à 2 800 €/m².
• Fort potentiel en saison estivale.
• Location étudiante envisageable dans les villes moyennes hors saison.

10. Corrèze (Nouvelle-Aquitaine)

• Nature préservée, tourisme vert, authenticité.
• Prix abordables : 1 200 à 1 800 €/m².
• Bon potentiel en longue durée meublée dans les secteurs dynamiques (Brive-la-Gaillarde, Tulle).

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Tableau récapitulatif

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     Fiscalité LMNP en zone rurale en 2025

Micro-BIC :

• Abattement de 50 % si CA < 77 700 € (location meublée classique).
• Abattement réduit à 30 % et seuil abaissé à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. 
• Si dépassement des seuils, le propriétaire doit classer son logement ou bascule automatiquement au régime BIC réel. 

BIC réel  :

• Amortissement du bien, du mobilier et des travaux.
• Déclaration 2031, 2033 et annexes obligatoires.
• Depuis le 15 février 2025, réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable en cas de revente. 

Exemple chiffré :

• Achat du bien : 100 000 €.
• Amortissement cumulé : 20 000 €.
• Revente à 150 000 €.
• Plus-value imposable : 150 000 - 100 000 + 20 000 = 70 000 € (vs. 50 000 € avant la réforme). 
• Les propriétaires continuent de bénéficier de l’abattement pour durée de détention après 5 ans de détention 

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Conclusion

En 2025, le LMNP à la campagne reste une stratégie pertinente pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires, à condition de :

• Choisir des régions offrant attractivité et potentiel locatif.
• S’adapter aux évolutions fiscales récentes.
• Anticiper la fiscalité sur la revente.

Un accompagnement professionnel, notamment pour l’établissement des déclarations fiscales et le choix du régime, est vivement recommandé pour sécuriser son projet.

Une question sur votre fiscalité, contactez nos experts Qlower

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