LMNP et Urssaf : quelles cotisations sociales devez-vous payer en 2025 ?

LMNP et Urssaf : êtes-vous concerné par les cotisations sociales ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est plébiscité pour sa fiscalité avantageuse. Mais dès lors que vous percevez des loyers, il est essentiel de comprendre vos obligations sociales vis-à-vis de l’Urssaf.

Bonne nouvelle : dans la majorité des cas, les revenus tirés de la location meublée relèvent des prélèvements sociaux (via l’impôt sur le revenu) et non des cotisations sociales à l’Urssaf. Toutefois, certaines situations en location meublée de tourisme ou seuils déclenchent une affiliation obligatoire.

D’une manière générale, doivent s’assujettir aux cotisations sociales URSSAF :

• Les exploitants de chambres d’hôtes faisant plus de 13% du PASS de revenu (6028€ en 2024);
• Les exploitants de meublés de courte durée (1 mois max) faisant plus de 23k€ de recettes brutes.
• Les LMP
• Les parahôteliers commerçants
• Les gérants majoritaires de SARL

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Sommaire

Seuils d'affiliation à l'Urssaf pour les LMNP en 2025

En principe, un LMNP n’est pas affilié à l’Urssaf (cotisations sociales d’environ 30%) et paie simplement 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) sur les bénéfices déclarés, sous le régime micro-BIC ou réelpour LMNP.

Dans les deux cas, affilié ou non, les LMNP resteront assujettis à leur taux d’imposition marginal sur le revenu.  

Mais cette règle connaît plusieurs exceptions, liées notamment à la location courte durée ou à un revenu locatif élevé.

Cas n°1 : Le seuil de 23 000 € de recettes pour les locations meublées de courte durée.

Si vous dépassez 23 000 € de loyers “Bruts” issus d'une location meublée de courte durée (Airbnb, Booking, etc.) et avant le paiement des frais de plateforme, vous êtes automatiquement requalifié comme exploitant d’une activité commerciale, même sans inscription au RCS. En fonction du choix d’affiliation réalisée auprès de l’URSSAF, vous êtes donc assujetti aux cotisations sociales du régime général,  celui des auto-entrepreneur ou des cotisations des indépendants au réel.

Absence d'affiliationGénéral
Meublé courte duréeMicro entreprise Auto-entrepreneurIndépendant réelSeuil max de CA23 K€77 700 (seuil BNC)188 700, 77 700, 30 000, 15 000 €Pas de limiteBaseRevenu netRecettesRecettesRevenu netAbattementNon (sauf micro)Franchise 23 K€ première année puis 60 % (meublé simple) ou 87 % (meublé classé)Non Type de cotisationsPrélèvements sociauxCotisations sociales régime généralCotisations sociales TNSCotisations sociales TNSTaux17,20%30,55 % sur le total et 15,55 % dans la limite du PAS (46 368) et 1,5 % (sur le total) accident du travail22 % (meublé), 6 % (meublé de tourisme classé), 12,8 % (chambre d’hôtes)
Option fiscale (revenu fiscal < 27 478) : 1 % pour les meublés classés et sinon 1,7 %Taux variables
Environ 30 % puis dégressivité (24 % à 200 K€)

👉 Si vous avez plusieurs biens en nom propre, c’est la totalité des revenus qui sont pris en compte détenus. Les biens exploités en SCI à l’IS ne sont pas concernés par les cotisations URSSAF .

Cas n°2 : Je dépasse plus de 23 000 € en location meublée classique

Si vous dépassez 23 000 € de loyers “Bruts” issus de toutes vos locations meublées (courte durée, longue durée, bail mobilité, etc..) et que le total des loyers dépassent vos autres revenus du foyer fiscal , vous êtes automatiquement requalifié comme LMP loueur meublé professionnel et vous devenez ainsi éligible au cotisations URSSAF.

Cas n°3 : Les locations de chambre d’hôtes

En tant qu'exploitant de chambres d'hôtes vous devez être affilié à la Sécurité sociale. En échange du paiement de cotisations sociales, vous obtenez des droits sociaux en matière d'assurance maladie, maternité, vieillesse, invalidité et décès.

En revanche, les assurances chômage, accident du travail et maladie professionnelle ne sont pas couvertes.

L'affiliation est obligatoire lorsque le revenu imposable procuré par l'activité de chambres d'hôtes (y compris pour l'activité de table d'hôtes) dépasse 6 123 €.

En cas de revenu inférieur à 6 123 €, il n'y a pas d'obligation d'affiliation. Le revenu généré par la location est alors soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2 %.

Certaines caractéristiques diffèrent si vos bénéfices sont déclarés fiscalement en micro-BIC ou en bénéfices réels.

Vos recettes sont des micro-BIC si leur montant est inférieur en 2024 à 188 700 € ; en 2025 inférieur à 77 700 €. Vous pouvez aussi opter pour le régime réel d'imposition quel que soit le montant de votre chiffre d'affaires.

👉 En dessous de ces seuils, seule la fiscalité classique s’applique (impôt + prélèvements sociaux).

Cotisations sociales en LMNP : quels montants prévoir ?

Une fois le seuil d’affiliation franchi, les revenus tirés de la location meublée ne sont plus soumis aux prélèvements sociaux (17,2%), mais deviennent soumis aux cotisations sociales versées à l’Urssaf. Celles-ci peuvent représenter 35 à 45 % du bénéfice net selon les cas (protection sociale incluse).

En fonction du régime des cotisations générales, auto entrepreneur ou celui des indépendant, les cotisations sont calculées sur la base des recettes ou du bénéfice réel déclaré, après déduction des charges et amortissements éventuels. A ces cotisations sociales, tout investisseur doit également intégrer l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition du foyer fiscal.

Absence d'affiliationGénéral
Meublé courte duréeMicro entreprise Auto-entrepreneurIndépendant réelSeuil max de CA23 K€77 700 (seuil BNC)188 700, 77 700, 30 000, 15 000 €Pas de limiteBaseRevenu netRecettesRecettesRevenu netAbattementNon (sauf micro)Franchise 23 K€ première année puis 60 % (meublé simple) ou 87 % (meublé classé)Non Type de cotisationsPrélèvements sociauxCotisations sociales régime généralCotisations sociales TNSCotisations sociales TNSTaux17,20%30,55 % sur le total et 15,55 % dans la limite du PAS (46 368) et 1,5 % (sur le total) accident du travail22 % (meublé), 6 % (meublé de tourisme classé), 12,8 % (chambre d’hôtes)
Option fiscale (revenu fiscal < 27 478) : 1 % pour les meublés classés et sinon 1,7 %Taux variables
Environ 30 % puis dégressivité (24 % à 200 K€) Je fais ma simulation

LMNP, location saisonnière et Urssaf : ce qu'il faut savoir

La location saisonnière est soumise à des règles particulières. Si vous louez ponctuellement un logement meublé pour de courtes durées (à la semaine ou au mois), vous pouvez rapidement franchir les seuils d’affiliation.

Cas d’affiliation obligatoire à l’Urssaf pour les LMNP saisonniers

Si la majorité des LMNP ne sont pas redevables de cotisations sociales auprès de l’Urssaf, une exception majeure existe pour les locations saisonnières.
En application de l’article L611-1 du Code de la Sécurité sociale, un LMNP devient redevable de cotisations sociales s’il dépasse 23 000 € de recettes locatives annuelles pour une location meublée de courte durée (type Airbnb), même sans inscription en tant que professionnel.

Pour les locations les chambres d’hôtes, ce seuil est abaissé à 6 028 € (correspond à 13% du PASS).

Ces seuils marquent le basculement vers une activité commerciale assujettie aux cotisations sociales des indépendants (35 à 40 % du bénéfice net).
Il est donc indispensable pour tout LMNP saisonnier de surveiller ses recettes annuelles afin d’anticiper les obligations sociales.

Comment déclarer son activité LMNP auprès de l’Urssaf ?

Dès que vous dépassez les seuils d’assujettissement à l’Urssaf, vous devez :

• Créer un compte sur autoentrepreneur.urssaf.fr  ou guichet-entreprises.fr (si régime réel)
• Déclarer votre début d’activité avec le formulaire P0i ou P0 PL
• Obtenir un numéro SIRET LMNP (voir notre guide Siret LMNP)
• Réaliser une déclaration mensuelle ou trimestrielle selon votre option
  
  

Attention, ces formalités sont distinctes de votre déclaration fiscale à l’impôt sur le revenu. Pour toutes questions rapprocher vous directement de l’URSSAF.

Prélèvements sociaux et plus-values en LMNP : quelles obligations ?

Même en l’absence d’affiliation à l’Urssaf, tout revenu locatif meublé est à mini soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % (sauf exonération partielle pour certains non-résidents).

En cas de revente d’un bien meublé, la plus-value est également soumise à :

• l’impôt forfaitaire de 19 %
• 17,2 % de prélèvements sociaux
  
  

Depuis le 15 février 2025, une réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value doit s’appliquer pour tout acte de vente à partir de cette date. (Voir notre guide sur la fiscalité de la revente LMNP). L’abattement pour durée de détention continue cependant de s’appliquer.

Ce qu’il faut retenir

• Tous les LMNP ne paient pas de cotisations sociales à l’Urssaf.
• Le dépassement de certains seuils (23 000 € en LMNP ou 6 028€ en chambre d’hôtes) déclenche l’affiliation obligatoire.
• En 2025, il est plus que jamais essentiel de bien suivre ses recettes locatives “Brutes”.
  
  

L’accompagnement par un expert en comptabilité LMNP et un suivi en temps réel sont recommandés pour sécuriser vos obligations déclaratives et optimiser votre fiscalité.

FAQ  ​

Tous les LMNP doivent-ils payer des cotisations sociales à l’Urssaf ?

Non. La majorité des LMNP ne sont pas affiliés à l’Urssaf. Seuls ceux qui dépassent les seuils définis (23 000 €) doivent s’enregistrer et payer des cotisations sociales.

D’une manière générale, doivent s’assujettir aux cotisations sociales URSSAF 👍

• Les exploitants de chambres d’hôtes faisant plus de 13% du PASS de revenu (6028€ en 2024);
• Les exploitants de meublés de courte durée (1 mois max) faisant plus de 23k€ de recettes brutes.
• Les LMP
• Les parahôteliers commerçants
• Les gérants majoritaires de SARL

Je loue via Airbnb et j’ai perçu 25 000 € cette année. Dois-je m’inscrire à l’Urssaf ?

Oui, si ces recettes proviennent d’une location saisonnière, vous êtes redevable de cotisations sociales et devez vous affilier auprès de l’Urssaf.

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Comment savoir si je suis en location meublée de tourisme ?

Dès lors que vous louez un logement de plus d’une nuit à une clientèle n’élisant pas domicile et d’une durée inférieure à 1 mois, votre investissement est considéré comme exploité en location meublée de tourisme.

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Est-ce qu’un LMNP peut utiliser un simulateur pour choisir entre micro-BIC et réel ?

Oui, Qlower met à disposition un simulateur LMNP pour comparer les régimes et optimiser votre fiscalité.

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Quel est le lien entre Urssaf et SIRET LMNP ?

L’affiliation à l’Urssaf déclenche automatiquement l’attribution d’un numéro SIRET LMNP, nécessaire pour toutes déclarations officielles (voir SIRET LMNP).

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Puis-je arrêter mes cotisations URSSAF si mes revenus deviennent inférieurs aux seuils ?

Si mes revenus en location courte durée descendent en dessous de 23 000€ en LMNP, alors mes cotisations ne s’appliquent pas l’année suivante. En revanche, si je suis considéré LMP et que mes revenus redescendent en dessous 23 000€, d’un point de vue fiscal je redeviens LMNP, mais d’un point de vue social les LMP restent assujettis à l’URSSAF même s’ils deviennent LMNP et paient un minimum de cotisations d’environ 1200€ même si le résultat fiscal est nul.

Puis-je changer de régime social d’une année sur l’autre ?

L’investisseur à le choix entre 3 régimes d’affiliation (général, auto entrepreneur et celui des indépendants). Par défaut, le LMNP est mis en auto-entrepreneur. Si l’option pour le régime général est optée, cette dernière est définitive et irrévocable.

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Quelles sont les situations pour échapper aux cotisations URSSAF ?

Ne doivent pas être assujettis aux cotisations sociales URSSAF

• Les exploitants de chambres d’hôtes faisant moins de 13% du PASS de revenu (6028€ en 2024);
• Les exploitants de meublés de longue durée LMNP (bail à un exploitant bail en résidence principale ou secondaire, bail mobilité si bail >1 mois)
• Les propriétaires détenant ou exploitants leur bien immobilier en location courte durée via une société à l’IS comme une SCI

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Si j’ai plusieurs biens immobiliers et que je les exploite de manière différente, comment cela fonctionne-t-il d’un point de vue URSSAF ?

Si un LMNP à une activité mixte de location meublée de longue durée et en même temps une activité de meublée de tourisme (courte durée), le propriétaire doit être assujetti uniquement si son activité de courte durée dépasse les 23 000 € de recettes locatives brutes et seulement pour les recettes ou le résultat net de cette activité.

Les calculs des seuils doivent toujours être analysés au niveau du foyer fiscal.

Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l'optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale