LMNP sur Airbnb

La location meublée via des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking est devenue un pilier du marché immobilier français. Elle attire autant les investisseurs que les particuliers cherchant à rentabiliser une résidence secondaire ou un bien vacant.

La plupart des propriétaires choisissent le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui combine souplesse et fiscalité avantageuse. Toutefois, depuis la loi de finances 2025, les règles du LMNP ont évolué : abattement réduit au micro-BIC, réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, seuils de TVA plus stricts pour les locations de courte durée.

Quelles sont donc les implications concrètes pour un propriétaire LMNP sur Airbnb en 2025 ?

 Le LMNP : un statut toujours adapté aux plateformes type Airbnb

A. Conditions d’accès au LMNP

Le statut LMNP s’applique si :

• Les recettes annuelles de location meublée sont inférieures à 23 000 €, ou
• Elles sont inférieures aux autres revenus du foyer fiscal (art. 155 IV CGI).

Ce statut est donc largement accessible aux particuliers qui louent ponctuellement via Airbnb.

B. Fiscalité des revenus en 2025

Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Micro-BIC :  
  
  • Abattement de 30 % pour les meublés non classés (seuil 15 000 €).
  • Abattement de 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes (seuil 77 700 €).
• Régime réel :
  
  • Déduction des charges (frais de notaire, travaux, mobilier, assurances, taxe foncière).
  • Amortissement du bien et du mobilier.
  • Depuis février 2025 : les amortissements doivent être réintégrés dans la plus-value lors de la revente.

C. Particularités des locations Airbnb

• Les plateformes transmettent désormais automatiquement les revenus des hôtes à l’administration fiscale (art. 242 bis CGI).
• Les obligations déclaratives se sont renforcées : tout loueur doit disposer d’un numéro d’enregistrement dans les communes qui l’exigent (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.).

Airbnb et la fiscalité indirecte : TVA et cotisations sociales

A. TVA sur les locations de courte durée

Par défaut, la location meublée est exonérée de TVA (art. 261 D CGI). Toutefois, la location bascule dans le champ de la TVA si elle est assimilée à de la para-hôtellerie :

• Services réguliers de ménage.
• Fourniture de linge de maison.
• Accueil de la clientèle.
• Petit-déjeuner.

En cas de basculement → TVA 10 % sur les loyers.

Seuils applicables :

• Franchise en base de TVA jusqu’à 37 500 € de chiffre d’affaires.
• Assujettissement obligatoire au-delà de 85 000 €.

B. Cotisations sociales

Un LMNP sur Airbnb est affilié aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Il ne relève pas des cotisations sociales, sauf si :

• Il franchit le seuil LMP (recettes > 23 000 € et supérieures aux autres revenus).
• Ou s’il pratique la location de courte durée de manière professionnelle → affiliation possible à l’URSSAF.

Les limites du LMNP sur Airbnb en 2025

A. Fiscalité des plus-values alourdie

Avant 2025, les amortissements pratiqués au réel n’avaient pas d’impact sur le calcul des plus-values. Depuis la réforme du 15 février 2025, ils doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.

Exemple :

• Bien acheté 200 000 €, amortissements 40 000 €, revente 260 000 €.
• Avant réforme : plus-value = 60 000 €.
• Après réforme : plus-value = 100 000 € (260 000 – (200 000 – 40 000)).

B. Risque de requalification en activité professionnelle

Si les recettes dépassent 23 000 € et constituent la principale source de revenus, le bailleur bascule en LMP → cotisations sociales et fiscalité différente (plus-values professionnelles).

C. Réglementations locales plus strictes

• Limitation à 120 jours/an pour les résidences principales.
• Obligation d’autorisation de changement d’usage dans certaines villes.
• Contrôles accrus des mairies et sanctions en cas de dépassement.

Cas pratiques

Cas 1 : Petit bailleur en zone rurale

• Recettes : 12 000 €/an.
• Régime micro-BIC → abattement 30 % si non classé (imposition sur 8 400 €).
• Pas de TVA, pas de cotisations sociales.

Cas 2 : Loueur intensif en station balnéaire

• Recettes : 60 000 €/an.
• Régime réel → charges et amortissements déductibles.
• TVA applicable si services para-hôteliers proposés.
• Plus-value future calculée avec réintégration des amortissements.

Cas 3 : Passage en LMP

• Recettes : 30 000 €.
• Salaires du foyer : 25 000 €.
• Recettes > autres revenus → statut LMP.
• Conséquences : affiliation SSI + plus-values professionnelles.

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Tableau récapitulatif – LMNP sur Airbnb en 2025

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Conclusion

En 2025, le statut LMNP reste adapté pour les bailleurs utilisant Airbnb, notamment pour des recettes limitées ou ponctuelles. Toutefois, la réforme fiscale a réduit certains avantages :

• Abattement micro-BIC abaissé à 30 % pour les meublés non classés.
• Amortissements réintégrés dans le calcul des plus-values.
• TVA applicable si l’activité s’apparente à de la para-hôtellerie.

Les investisseurs doivent donc arbitrer entre simplicité du micro-BIC et optimisation du régime réel, en tenant compte de la fiscalité à la revente. Pour les gros volumes de revenus, le basculement en LMP devient probable, avec ses conséquences sociales et fiscales.

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Sources : 

• Code général des impôts : art. 155 IV (LMNP/LMP), art. 50-0 (micro-BIC), art. 261 D et 293 B (TVA), art. 150 U (plus-values).
• Code du tourisme, art. L. 324-1-1 (déclaration des meublés de tourisme).
• BOFiP – BOI-BIC-CHAMP-40-20 (définition LMNP/LMP).
• BOFiP – BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (para-hôtellerie et TVA).
• DGFiP, Guide fiscal LMNP/LMP 2025.
• Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025 – Comment bien déclarer ses revenus en 2025 ?, 20 mai 2025.

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