Louer gratuitement son logement : que dit la loi ?

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Louer son logement gratuitement, aussi appelé prêt à usage ou commodat, peut sembler une solution simple et avantageuse pour aider un proche. Toutefois, cette pratique est encadrée par la loi et peut avoir des implications juridiques et fiscales non négligeables. Voici ce que vous devez savoir avant de mettre un bien à disposition sans contrepartie financière.

         Qu’est-ce que la mise à disposition gratuite d’un logement ?

La mise à disposition gratuite consiste à permettre à un tiers (famille, ami, tiers) d’occuper un logement sans verser de loyer. Elle est souvent utilisée pour aider un proche en difficulté ou optimiser l’occupation d’un bien immobilier.

Exemples   : 

• M. X possède un appartement inoccupé et décide de le prêter gratuitement à sa sœur durant un an.
• Mme. Y, propriétaire d’une maison, héberge un ami sans lui demander de loyer.

→  Ce type d’occupation relève du prêt à usage (ou commodat) défini par le Code civil.

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        Quelle est la législation en vigueur ?

La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier est légale, mais elle doit respecter certaines règles.

Article 1875 du Code civil : "Le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge de la rendre après s'en être servi."

 Conditions légales :
- Aucun loyer ne doit être perçu, sous peine d’être requalifié en bail locatif.
- Un contrat écrit est conseillé pour préciser la durée et les conditions d’occupation.
- Le logement doit être utilisé conformément à sa destination (résidence principale ou secondaire).
- Le propriétaire peut reprendre son bien à tout moment sauf accord contraire.

Pour mieux comprendre : 

Mme L, prête son appartement à un ami mais sans contrat écrit. L’ami refuse de partir. Lucie doit saisir la justice pour récupérer son bien.

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         Faut-il établir un contrat pour une location gratuite ?

Bien que l’établissement d’un contrat écrit ne soit pas une exigence légale, il constitue néanmoins une précaution essentielle afin d’éviter tout risque de contentieux entre le propriétaire et l’occupant. 

En l’absence d’un document formalisant les conditions de mise à disposition, des difficultés peuvent survenir, notamment en cas de désaccord sur la durée d’occupation ou de refus de restitution du bien.

Mentions essentielles du contrat de mise à disposition gratuite

Pour sécuriser la relation entre les parties, il est fortement recommandé d’intégrer les éléments suivants dans un contrat de prêt à usage :

• Identification des parties : noms, prénoms et coordonnées du prêteur (propriétaire) et du bénéficiaire (occupant).

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• Désignation précise du logement : adresse complète, nature du bien (appartement, maison), superficie et éventuelles annexes mises à disposition (parking, cave, jardin).

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• Détermination de la durée d’occupation :

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• À durée déterminée : précise la période d’occupation et les modalités de restitution du bien.
• À durée indéterminée : permet une résiliation avec un préavis convenu ou fixé par défaut aux usages raisonnables.

Obligations du bénéficiaire :

• Utilisation conforme du logement (occupation personnelle uniquement, interdiction d’activités commerciales).
• Entretien courant et réparations locatives à la charge de l’occupant, sauf stipulation contraire.
• Paiement des charges locatives courantes (eau, électricité, internet, chauffage, etc.), sauf mention expresse dans le contrat.
• Respect des règles de copropriété et du voisinage.

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En l’absence d’un contrat écrit :  le propriétaire pourrait rencontrer des difficultés pour récupérer son bien, notamment si l’occupant refuse de partir. La procédure d’expulsion, soumise aux règles applicables aux occupants sans titre, pourrait alors s’avérer longue et coûteuse.

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    Peut-on louer gratuitement un logement social ?

Non, sous-louer ou prêter gratuitement un logement social est interdit.

 Article L442-8 du Code de la construction et de l’habitation :

"Le locataire ne peut céder son logement, ni le sous-louer, sauf exceptions prévues par la loi."

Sanctions possibles :

• Résiliation du bail et expulsion.
• Remboursement des avantages perçus.
• Amende pouvant aller jusqu’à 9 000 €.

       Peut-on expulser un occupant d’un logement prêté gratuitement ? 

Selon l’article 1888 du Code civil (relatif au prêt à usage) :"Le prêteur ne peut réclamer la chose prêtée avant le terme convenu, à moins qu’une nécessité urgente et imprévue ne l’y oblige."

→ Conséquence : Si aucune durée n’a été fixée dans un contrat, le propriétaire peut en théorie récupérer son bien à tout moment. 

En pratique, si l’occupant refuse de partir, la procédure d’expulsion peut prendre du temps et nécessiter une intervention judiciaire. 

Étapes pour récupérer le logement : 

• Informer l’occupant par courrier recommandé de la fin de la mise à disposition. 
• Laisser un délai raisonnable pour quitter les lieux. Si refus, engager une procédure judiciaire pour expulsion devant le tribunal. 

Pour mieux comprendre  : Mme F prête un appartement à son cousin, sans fixer de durée. Après 3 ans, elle veut récupérer son bien, mais son cousin refuse de partir. Mme B doit alors saisir le tribunal judiciaire, ce qui retarde la récupération du bien de plusieurs mois.

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