Optimiser un héritage immobilier en France

Recevoir un bien immobilier en héritage est souvent perçu comme une chance, mais c’est aussi un défi fiscal. Entre les droits de succession, la valorisation du bien et les nouvelles réformes introduites par la loi de finances 2025, les héritiers doivent aujourd’hui adopter une véritable stratégie patrimoniale pour conserver, transmettre ou valoriser leur bien sans alourdir la fiscalité.

Cet article détaille les meilleures solutions pour optimiser un héritage immobilier en 2025, selon les profils, les régimes fiscaux et les objectifs de transmission.

Comprendre la fiscalité successorale en 2025

1. Les abattements et barèmes applicables

En 2025, les abattements successoraux demeurent inchangés depuis 2012, malgré l’inflation :

• 100 000 € par parent et par enfant,
• 15 932 € entre frères et sœurs,
• 7 967 € entre oncles/tantes et neveux/nièces,
• 1 594 € entre non-parents.

Au-delà de ces montants, les droits de succession suivent un barème progressif de 5 à 45 % (art. 777 du Code général des impôts).

Exemple pratique :
Un bien estimé à 400 000 € transmis à un enfant unique engendre :

• 400 000 – 100 000 = 300 000 € taxables,
• Soit environ 45 194 € de droits après application du barème.

2. Les nouveautés de la loi de finances 2025

Selon les dernières mesures présentées par la DGFiP et reprises, plusieurs points influencent désormais la fiscalité successorale :

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• Mise à jour du barème de l’usufruit en cohérence avec l’espérance de vie allongée.
• Article 774 bis du CGI (loi de finances 2024) : encadrement du quasi-usufruit, afin d’éviter la double exonération lors du décès du quasi-usufruitier.
• Pérennisation du dispositif de donation-partage transgénérationnelle, permettant d’associer directement petits-enfants et enfants à la succession.

3. L’importance de la valorisation du bien

La valeur retenue pour le calcul des droits doit correspondre à la valeur vénale au jour du décès, déterminée selon la méthode des comparables (fichiers PATRIM ou DVF).
Un erreur d’évaluation peut entraîner soit un redressement fiscal, soit un paiement excessif des droits.

Conseil : faire expertiser le bien par un notaire ou un expert immobilier agréé avant toute déclaration successorale.

Les stratégies fiscales pour réduire les droits de succession

Le démembrement de propriété : la solution la plus efficace

Transmettre un bien en nue-propriété tout en conservant l’usufruit reste le mécanisme le plus avantageux.
La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier (barème art. 669 CGI) :

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Cas concret :
Un parent de 65 ans transmet un bien de 300 000 € en nue-propriété à son enfant.
Valeur taxable = 70 % × 300 000 = 210 000 €.
Après abattement de 100 000 €, seuls 110 000 € sont imposables, soit environ 16 000 € de droits (au lieu de 45 000 € en pleine propriété).

La donation-partage avant le décès

Effectuer une donation-partage anticipée permet de figer la valeur du bien au jour de la donation et d’éviter la revalorisation future au décès.
L’abattement de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans (art. 784 A CGI).

Exemple :
En transmettant en 2025 un appartement de 200 000 € à son enfant, le parent utilise son abattement et n’acquitte aucun droit.
En 2040, il pourra réitérer une nouvelle donation pour un second bien ou une somme d’argent.

La SCI familiale pour une transmission progressive

Créer une SCI de gestion familiale permet de transmettre graduellement les parts sociales aux héritiers.
Chaque donation de parts bénéficie de l’abattement de 100 000 €, tout en gardant le contrôle grâce à la gérance et à des clauses statutaires protectrices (agrément, droit de vote double, etc.).

En cas de décès, la valorisation de la part sociale (souvent minorée par un abattement de 10 à 20 %) permet de réduire la base taxable.

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Valoriser ou exploiter un bien hérité : les choix stratégiques

1. Louer le bien pour générer des revenus (LMNP)

La location meublée au réel simplifié est souvent la meilleure option pour un bien hérité :

• Les travaux, charges et amortissements sont déductibles.
• Le résultat fiscal peut être nul, voire déficitaire, sans impact sur l’imposition globale.
• En 2025, le seuil du régime réel reste fixé à 77 700 €

Cas pratique :
Un appartement hérité à Clermont-Ferrand, loué 750 €/mois, rapporte 9 000 €/an.
Après amortissement (6 000 €) et charges (2 000 €), le résultat fiscal est de 1 000 € imposable, soit un impôt de moins de 300 €.

2. Transformer le bien en résidence principale

En s’installant dans le logement hérité, l’héritier bénéficie :

• d’une exonération totale de plus-value en cas de revente future,
• et d’une valeur patrimoniale plus stable (pas d’imposition sur les loyers).

C’est une stratégie pertinente lorsque le bien se situe dans une ville à forte valorisation (Nantes, Annecy, Bordeaux).

3. Vendre pour réinvestir efficacement

Lorsque les héritiers souhaitent liquider le patrimoine, il est possible d’utiliser la vente pour financer :

• un nouvel investissement immobilier (LMNP, colocation, résidence senior),
• ou un portefeuille de SCPI diversifiées.

Depuis le 15 février 2025, les biens LMNP hérités sont soumis à la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable (hors résidences gérées).
Mais l’abattement pour durée de détention (22 ans pour l’IR, 30 ans pour les PS) reste applicable.

Exemple :
Vente d’un bien hérité depuis 12 ans avec une plus-value brute de 100 000 €.
→ Abattement IR = 60 %, abattement PS = 16 %.
→ Plus-value imposable = 100 000 × (1 – 0,60 – 0,16) = 24 000 €, soit ≈5 160 € d’impôt.

Tableau récapitulatif : les meilleures stratégies selon le profil de l’héritier

Conclusion

Optimiser un héritage immobilier ne se limite pas à réduire les droits de succession : c’est avant tout une question de stratégie patrimoniale globale.
En 2025, entre démembrement, donation-partage et SCI familiale, les outils juridiques sont nombreux pour protéger les héritiers tout en limitant la fiscalité.

Les dispositifs de location meublée, soutenus par un régime LMNP stable et des règles comptables claires, permettent de transformer un bien hérité en source de revenus récurrents.
Enfin, une expertise immobilière rigoureuse et un accompagnement fiscal personnalisé restent essentiels pour tirer le meilleur parti d’un patrimoine transmis.

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Sources 

• Code général des impôts : art. 155 IV (définition LMP), art. 50-0 (micro-BIC), art. 151 septies (exonérations), art. 151 septies B (déficits).
• Code civil, art. 815 et suivants (indivision).
• BOFiP – BOI-BIC-CHAMP-40-20 (location meublée : LMNP et LMP).
• BOFiP – BOI-BIC-PVMV-40-20 (plus-values et amortissements).
• DGFiP, Guide fiscal LMNP/LMP 2025.

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