Pourquoi investir dans l’immobilier avant la fin de l’année 2025 ?

L’année 2025 s’annonce décisive pour les investisseurs immobiliers. Entre la stabilisation des taux d’intérêt, les réformes fiscales récentes et les changements réglementaires à venir en 2026, cette période représente une fenêtre d’opportunité rare pour ceux qui souhaitent bâtir un patrimoine rentable et résilient.

Investir avant la fin de l’année 2025 permet non seulement de verrouiller les conditions actuelles de financement et de fiscalité, mais aussi de profiter de dispositifs encore en vigueur avant de possibles restrictions prévues pour 2026.

Un contexte 2025 favorable au retour des investisseurs

1. Des taux d’intérêt enfin stabilisés

Après deux années de hausses successives, les taux d’emprunt immobilier se stabilisent en 2025 autour de 3,9 à 4,2 % sur 20 ans, selon la Banque de France (avril 2025). Cette accalmie, conjuguée à la baisse moyenne des prix immobiliers (-4 % en un an), redonne du pouvoir d’achat aux investisseurs.

Exemple concret : en 2023, un emprunt de 250 000 € à 4,5 % coûtait 1 580 €/mois sur 20 ans. En 2025, à 4 %, il tombe à 1 515 €/mois, soit plus de 15 000 € d’économies sur la durée du prêt.

2. Des prix d’achat attractifs dans les villes moyennes et zones rurales

Selon les Notaires de France (T1 2025), le marché se rééquilibre avec :

• -6 % à Bordeaux,
• -5 % à Nantes,
• -3 % à Lyon,
• et jusqu’à -8 % dans les villes moyennes (Niort, Albi, Rodez).

Ces baisses, inédites depuis 2014, offrent une opportunité d’entrée sur le marché avant un probable redémarrage dès 2026. Les investisseurs locatifs peuvent ainsi viser des rendements bruts de 6 à 8 % dans les zones en tension modérée, notamment en LMNP rural ou colocation étudiante.

3. Une demande locative toujours soutenue

La tension locative reste historique :

• 27 % de logements manquants dans les zones urbaines selon la DGFiP (avril 2025),
• et les délais de relocation chutent à 15 jours dans les métropoles

Autrement dit, tout bien immobilier convenablement situé et correctement géré trouve rapidement preneur, y compris dans les segments meublés ou saisonniers.

Les avantages fiscaux à saisir avant la fin 2025

1. Le maintien du régime LMNP avant sa refonte prévue

Le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste en 2025 l’un des plus puissants leviers de défiscalisation :

• amortissements déductibles (hors terrain),
• charges intégralement déduites au réel,
• abattement forfaitaire de 50 % au micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes.

Mais à partir de 2026, plusieurs ajustements sont envisagés :

• plafond des amortissements déductibles pour les locations saisonnières,
• et éventuelle fusion partielle du LMNP avec le régime foncier.

Investir avant le 31 décembre 2025 permet donc de figer les règles actuelles et d’amortir le logement selon les anciennes dispositions pendant toute la durée du bail.

2. Les abattements successoraux encore inchangés

La loi de finances 2025 n’a pas modifié les abattements sur les donations et successions : 100 000 € par parent et par enfant. Toutefois, un projet de révision du barème est évoqué pour 2026 afin de compenser l’allongement de la durée de vie et la revalorisation immobilière.

Investir avant cette échéance permet de constituer un patrimoine transmissible via :

• la nue-propriété (réduction de 30 à 70 % de la base taxable),
• ou la SCI familiale, qui bénéficie d’une décote de 10 à 20 % sur la valeur des parts.

Exemple : un couple qui acquiert en 2025 un bien de 400 000 € via une SCI peut transmettre 200 000 € à ses enfants sans droits, tout en conservant la gérance et les revenus.

3. Les dispositifs transitoires : Pinel, déficit foncier et rénovation énergétique

• Pinel classique : fin programmée le 31 décembre 2024, mais les signatures jusqu’au 30 juin 2025 restent éligibles avec les anciens taux (jusqu’à 14 % de réduction).
• Déficit foncier majoré (21 400 €) prolongé jusqu’au 31 décembre 2025 pour les logements énergivores rénovés (DPE F ou G).
• MaPrimeRénov’ : bonus jusqu’à 10 000 € pour rénovation globale avant fin 2025.

Ces trois leviers combinés permettent de cumuler fiscalité allégée, revenus locatifs et valorisation patrimoniale.

Les effets d’aubaine à ne pas manquer avant 2026

1. Les nouvelles normes énergétiques et le DPE

À partir du 1er janvier 2028, les logements classés E au DPE seront à leur tour interdits à la location (Loi Climat et Résilience).

Cela entraînera :

• une pénurie d’offres sur le marché locatif,
• une hausse des loyers pour les logements conformes,
• et une valorisation automatique des biens rénovés.

Stratégie gagnante : acheter en 2025 un bien DPE F/G à prix décoté (-20 à -30 %), le rénover et le remettre en location en 2026 avec un rendement net supérieur à 7 %.

2. La remontée attendue des prix en 2026

Les indicateurs macroéconomiques (taux stabilisés, inflation maîtrisée, reprise du crédit) laissent prévoir un redémarrage des prix dès 2026. Les analyses de BNP Paribas Real Estate (mai 2025) anticipent :

• +2 % à +3 % dans les grandes métropoles,
• et +5 % à +6 % dans les villes moyennes attractives.

Investir fin 2025, c’est acheter au creux du cycle avant la reprise et maximiser le potentiel de plus-value.

3. Les taux d’emprunt encore avantageux malgré le durcissement du HCSF

Le Haut Conseil de Stabilité Financière prévoit de resserrer les critères d’emprunt en 2026, notamment pour les investisseurs locatifs :

• taux d’endettement maximum à 33 %,
• et réduction de la durée d’emprunt pour les non-résidents.

Signer un crédit avant décembre 2025 permet de bénéficier des règles actuelles et de sécuriser un taux fixe sur 20 ans avant le prochain resserrement monétaire.

Tableau récapitulatif : pourquoi agir avant le 31 décembre 2025

Conclusion : 

Investir dans l’immobilier avant la fin de l’année 2025, c’est agir dans un contexte unique de conjonction favorable :

• des prix décotés,
• des taux stabilisés,
• une fiscalité encore avantageuse,
• et des réformes énergétiques à anticiper.

Les investisseurs qui sauront se positionner maintenant pourront profiter d’un double effet de levier : fiscal à court terme, et patrimonial à long terme. En somme, 2025 n’est pas seulement une année de transition — c’est une année d’action stratégique, avant que la fiscalité, les taux et la réglementation ne se durcissent en 2026.

Investir avant la fin de 2025, c’est acheter bas, emprunter stable et transmettre intelligemment.

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Sources 

• Banque de France, Tendances du crédit immobilier, avril 2025
• Notaires de France, Note de conjoncture immobilière, T1 2025
• DGFIP, Tension locative et fiscalité du logement, avril 2025
• BNP Paribas Real Estate, Prévisions du marché immobilier 2025–2026
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 (mise à jour 2025)
• Loi Climat et Résilience, DPE et interdiction progressive de location, 2025

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