Pourquoi utiliser les amortissements comptables immobiliers ? 

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​L'amortissement comptable immobilier est un mécanisme essentiel en comptabilité, permettant de refléter la perte de valeur progressive des biens immobiliers détenus par une entreprise. Cette technique offre non seulement une image fidèle de la situation financière de l'entreprise, mais elle présente également des avantages fiscaux significatifs. 

    Qu'est-ce que l'amortissement comptable immobilier ?

L'amortissement est une écriture comptable qui constate la dépréciation d'un bien immobilisé au fil du temps, due à l'usure, l'obsolescence ou le vieillissement. Pour les biens immobiliers, cela signifie répartir le coût d'acquisition du bien sur sa durée de vie estimée, reflétant ainsi sa perte de valeur progressive dans les comptes de l'entreprise. Cette approche permet de représenter fidèlement la valeur réelle des actifs immobiliers au bilan. 

   Pourquoi utiliser l'amortissement comptable immobilier ?

1. Représentation fidèle des états financiers

L'amortissement permet d'ajuster la valeur des biens immobiliers dans les états financiers, offrant ainsi une image précise et actuelle du patrimoine de l'entreprise. Sans cette correction, les actifs seraient surévalués, ce qui pourrait induire en erreur les investisseurs, les créanciers et autres parties prenantes. ​ 

2. Optimisation fiscale

Les dotations aux amortissements sont considérées comme des charges déductibles du résultat imposable. En enregistrant ces charges, l'entreprise réduit son bénéfice imposable, ce qui entraîne une diminution de l'impôt sur les sociétés. Cette stratégie est particulièrement avantageuse pour les entreprises possédant des biens immobiliers de grande valeur. ​

3. Planification des investissements

En étalant le coût d'un bien immobilier sur sa durée de vie utile, l'entreprise peut mieux planifier ses investissements futurs. L'amortissement fournit une indication sur le moment où un bien pourrait nécessiter une rénovation ou un remplacement, facilitant ainsi la gestion des flux de trésorerie et des budgets d'investissement.

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    Méthodes d'amortissement applicables aux biens immobiliers

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Il existe plusieurs méthodes pour amortir un bien immobilier, chacune ayant ses spécificités et étant adaptée à différentes situations.​

•  L'amortissement linéaire

Cette méthode répartit uniformément le coût du bien sur sa durée de vie estimée. Chaque année, une somme identique est déduite, correspondant au coût d'acquisition divisé par le nombre d'années d'utilisation prévue. C'est la méthode la plus couramment utilisée en comptabilité immobilière. ​ 

Exemple : Pour un immeuble acquis pour 500 000 € avec une durée de vie estimée à 50 ans, l'amortissement annuel serait de 10 000 € (500 000 € / 50 ans).​

• L'amortissement dégressif

Moins fréquent pour les biens immobiliers, l'amortissement dégressif permet de déduire des montants plus élevés durant les premières années d'utilisation du bien. Cette méthode reflète une perte de valeur plus rapide au début de la vie du bien. ​ 

• L'amortissement variable

Cette approche ajuste les montants d'amortissement en fonction de l'utilisation réelle du bien. Par exemple, si un immeuble est utilisé de manière intensive pendant certaines périodes, l'amortissement peut être accéléré durant ces phases. Cette méthode est plus complexe et nécessite un suivi précis de l'utilisation du bien.

                   Durées d'amortissement recommandées pour les biens immobiliers

La durée d'amortissement d'un bien immobilier dépend de sa nature et de son utilisation. Voici quelques exemples de durées généralement admises :

• Bâtiments commerciaux : 20 à 50 ans​
• Bâtiments industriels : 20 à 40 ans​
• Installations générales : 10 à 20 ans
• Agencements et aménagements : 5 à 10 ans​

Il est essentiel de déterminer une durée réaliste qui reflète la période durant laquelle le bien apportera des avantages économiques à l'entreprise. ​

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     Procédure pour comptabiliser l'amortissement immobilier

1. Détermination de la valeur amortissable : Il s'agit du coût d'acquisition du bien, incluant les frais annexes tels que les droits de mutation, les honoraires et les coûts de rénovation initiaux.​

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2. Choix de la méthode d'amortissement : Sélectionner la méthode la plus appropriée en fonction de l'utilisation prévue du bien.​
3. Calcul de l'amortissement annuel : Appliquer le taux d'amortissement déterminé à la valeur amortissable.​
4. Enregistrement comptable : Passer l'écriture correspondante en débitant le compte de charges d'amortissement et en créditant le compte d'amortissements cumulés.​

Cette procédure doit être répétée chaque année jusqu'à ce que le bien soit entièrement amorti ou cédé.​

   Implications fiscales de l'amortissement immobilier

L’amortissement a un impact direct sur l’imposition des entreprises puisqu’il permet de réduire le bénéfice imposable. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées pour que l’amortissement soit déductible fiscalement :

1. Conformité aux normes fiscales

L’amortissement doit respecter les règles définies par le Code général des impôts (CGI) (Article 39 du CGI)  et les normes comptables en vigueur. Ainsi :

- Il ne peut être pratiqué que sur des biens inscrits à l’actif immobilisé de l’entreprise.
- La durée et le mode d’amortissement doivent correspondre à l’utilisation réelle du bien.
- Les taux d’amortissement doivent être justifiés et ne pas être exagérément élevés.

2. Impact sur l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR)

L’amortissement diminue le bénéfice imposable, ce qui réduit mécaniquement l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour les entreprises soumises à ce régime.

Pour les sociétés à l’Impôt sur le Revenu (IR) (SCI soumise à l’IR, micro-entreprise, etc.), l’impact dépend du régime fiscal choisi. (BOFiP – IS et amortissements) 

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Exemple pratique :

• Une entreprise soumise à l’IS avec un bénéfice avant amortissement de 150 000 €.
• Un amortissement de 20 000 € sur un bâtiment est enregistré.
• Son bénéfice imposable passe alors à 130 000 €, ce qui réduit directement l’impôt dû.

Si l’IS est de 25 %, alors l’économie d’impôt est de 5 000 € (25 % de 20 000 €).

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3. Attention à la revente et aux plus-values

L’amortissement permet de réduire le résultat imposable annuellement, mais il peut avoir un impact lors de la revente d’un bien. En effet, les amortissements pratiqués viennent diminuer la valeur nette comptable du bien, ce qui peut augmenter la plus-value imposable lors de la vente. ((Loi de finances 2025 – réforme des plus-values)

Exemple :

1. Un investisseur achète un immeuble 400 000 €.
2. Il applique un amortissement linéaire de 10 000 € par an.
3. Au bout de 10 ans, la valeur nette comptable du bien est de 300 000 € (400 000 € - 100 000 € d’amortissements).
4. S’il revend l’immeuble 500 000 €, la plus-value imposable ne sera pas calculée sur 100 000 € (500 000 € - 400 000 €), mais sur 200 000 € (500 000 € - 300 000 €).

Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l'optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale. Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

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