Quelles sont les obligations d’un bailleur privé en location meublée ou nue ?

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Qu’un propriétaire loue un logement meublé ou vide (nu), certaines obligations légales s’imposent à lui dès lors qu’il devient bailleur privé. Ces obligations visent à protéger le locataire, garantir un logement décent, assurer une relation contractuelle équilibrée et encadrer l’ensemble de la gestion locative. Même si les règles sont proches, certaines différences existent entre les deux types de locations, notamment en termes d’équipement, de durée du bail ou encore de préavis. Cet article fait le point, de façon claire et complète, sur les obligations qui s’imposent au bailleur en location meublée et en location nue, en 2025–2026, selon la loi du 6 juillet 1989, la loi ALUR, la loi Climat & Résilience et les textes applicables.

Obligation n°1 : fournir un logement décent

C’est la base de toute mise en location, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou nu.

Un logement est considéré comme décent s’il respecte :

• une surface minimale : 9 m² habitables et 2,20 m de hauteur sous plafond 
• la sécurité des occupants : installations électrique et gaz aux normes ou ne présentant pas de risques ;
• l’étanchéité et l’isolation minimales ;
• la présence d’un système de chauffage adapté ;
• une ventilation correcte ;
• l’absence d’infestation (punaises, rongeurs) ;
• une performance énergétique conforme : en 2025, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F seront progressivement interdites à la location selon le calendrier Climat & Résilience.

Ce qui change entre meublé et nu : rien. La décence est obligatoirement la même.

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Obligation n°2 : remettre les diagnostics obligatoires

Le bailleur doit remettre au locataire un dossier complet de diagnostics techniques à jour, regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Diagnostics obligatoires :

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
• État des Risques et Pollutions (ERP) ;
• Diagnostic Électricité (si installation > 15 ans) ;
• Diagnostic Gaz (si installation > 15 ans) ;
• Diagnostic Plomb (habitations avant 1949) ;
• Diagnostic Amiante (information, si présence dans l’immeuble).

Points importants :

• Un DPE F ou G impose des travaux à court ou moyen terme.
• Ces diagnostics doivent être réalisés avant la mise en location.

Ce qui change entre meublé et nu : aucune. Les diagnostics sont les mêmes.

Obligation n°3 : délivrer un logement en bon état et conforme

Le bailleur doit mettre le logement en bon état d’usage, équipé des installations essentielles (chauffage, eau chaude, éclairage, fenêtres, sécurité).

Pour la location meublée, il doit en plus fournir l’ensemble du mobilier obligatoire, défini par décret, comprenant notamment :

• Literie + couette
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-onde
• Réfrigérateur
• Équipements de cuisine
• Table, chaises
• Rangements
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager

Le logement meublé doit être prêt à vivre, permettant au locataire d’y vivre immédiatement.

Obligation n°4 : rédiger un bail conforme à la loi

Le contrat de location doit respecter le modèle légal.

Location nue

• Durée minimale : 3 ans (bailleur personne physique)
• Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas particuliers)
• Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges

Location meublée

• Durée minimale : 1 an (ou 9 mois pour étudiant)
• Préavis locataire : 1 mois
• Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges

Le bail doit impérativement contenir :

• l’identité des parties ;
• la description du logement ;
• le montant du loyer, des charges, et du dépôt de garantie ;
• la durée du bail ;
• la mention de l’encadrement des loyers (si applicable) ;
• la liste des équipements fournis (meublé).

Les annexes obligatoires :

• l’état des lieux ;
• les quittances ;
• la notice d’information obligatoire ;
• les diagnostics ;
• l’éventuelle grille de répartition des charges.

Obligation n°5 : assurer le logement

Le bailleur doit souscrire au minimum une assurance propriétaire non occupant (PNO).
Elle couvre :

• les dégâts en absence du locataire ;
• le défaut d’assurance du locataire (dans certains cas) ;
• les sinistres imputables aux parties communes ;
• risques incendie, dégâts des eaux, vices cachés, etc.

Pour le meublé ou le nu, la PNO est fortement recommandée et souvent exigée par l’assureur de la copropriété.

Le locataire doit, lui, fournir une assurance habitation obligatoire dans les deux cas.

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Obligation n°6 : entretenir et réaliser les réparations importantes

Le bailleur doit prendre en charge les grosses réparations, notamment :

• panne du chauffe-eau ;
• remplacement de chaudière ;
• réparation toiture ;
• remise aux normes électrique ;
• infiltrations ;
• façade ;
• structure du bâtiment.

À l’inverse, le locataire prend à sa charge :

• petites réparations ;
• entretien courant ;
• nettoyage ;
• joints, ampoules, siphons, etc.

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Obligation n°7 : encadrer légalement le loyer

Selon la zone géographique, le bailleur a l’obligation de respecter :

• l’encadrement des loyers à la relocation (loi de 1989) ;
• le plafonnement dans les zones tendues ;
• l’encadrement des loyers en zones régulées (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc.) qui impose :
  
  • un loyer de référence,
  • un loyer majoré,
  • un complément de loyer justifié uniquement par un élément exceptionnel.

En cas de non-respect, le locataire peut engager un recours ou obtenir une réduction.

Obligation n°8 : fournir quittances et documents de gestion

Le bailleur doit sur demande du locataire fournir gratuitement :

• les quittances de loyer ;
• l’état des charges ;
• les justificatifs des provisions ;
• les relevés de charges de copropriété ;
• les attestations (CAF, administrations).

Obligation n°9 : respecter les droits du locataire

Le bailleur doit respecter :

• la vie privée du locataire (interdiction d’entrer sans son accord) ;
• les délais légaux pour les visites (repossession du bien en fin de bail) ;
• la procédure d’augmentation de loyer (encadrement, plafonds, justification) ;
• les règles de congé au locataire.

Le bailleur ne peut reprendre le logement que pour :

• vente ;
• reprise personnelle ou familiale ;
• motif réel et sérieux (impayés, troubles).

Des délais stricts s’appliquent :

• 6 mois avant la fin du bail en location nue
• 3 mois en location meublée.

Conclusion

Être bailleur privé, en location meublée comme nue, implique un ensemble d’obligations légales destinées à garantir la sécurité, la décence et la transparence envers le locataire. Si les règles fondamentales sont communes — décence, diagnostics, contrat conforme, entretien, encadrement des loyers — la location meublée nécessite un mobilier complet, un bail plus court et impose un dépôt de garantie plus élevé.

En respectant scrupuleusement ces exigences, le bailleur sécurise sa location, diminue les risques de litige, protège sa rentabilité et contribue à un marché locatif plus équilibré et plus responsable.

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