Qu’est-ce que la clause bourgeoise en Airbnb ?

Avec l’essor des locations meublées touristiques au sein des copropriétés, de nombreux propriétaires se trouvent confrontés à une restriction souvent ignorée : la clause d’habitation dite « bourgeoise ». Présente dans de nombreux règlements de copropriété, cette clause peut remettre en cause la légalité d'une location saisonnière. Que dit-elle exactement ? Quelle est sa portée juridique en 2025 ? Quels sont les risques si elle n’est pas respectée ? Et peut-on louer malgré tout ?

    Définition de la clause bourgeoise : une limite à l’usage du logement

La clause d’habitation bourgeoise est une mention contractuelle insérée dans le règlement de copropriété. Elle impose que les appartements de l’immeuble soient utilisés uniquement à des fins d’habitation, excluant toute activité commerciale ou artisanale.

Deux variantes existent :

À retenir : La clause s’impose à tous les copropriétaires, y compris aux locataires ou sous-locataires. Elle peut être opposée en justice par le syndicat des copropriétaires ou un voisin.

Airbnb = activité commerciale ? Ce que dit la jurisprudence

Depuis plusieurs années, la jurisprudence civile considère que la location meublée de courte durée constitue une activité commerciale, même exercée par un particulier.

Exemples récents :

• Cass. civ. 3e, 8 mars 2018, n° 17-11605 : requalification d’une location Airbnb en activité commerciale interdite par la clause bourgeoise.
• CA Paris, 23 juin 2021 : condamnation d’un copropriétaire pour trouble manifestement illicite en raison de locations répétées sur Airbnb.

Ce que cela implique en 2025 :

• En cas de clause bourgeoise exclusive, la location de courte durée (nuitée, semaine) est illégale, même ponctuellement.
• En cas de clause simple, une tolérance est possible si le logement reste une résidence principale et ne cause aucune nuisance.

     Cas pratiques : louer malgré une clause bourgeoise, est-ce possible ?

 Cas 1 : clause exclusive, Paris 16e

Un propriétaire loue son appartement via Airbnb 3 nuits par semaine. Le règlement de copropriété interdit tout usage autre que l’habitation bourgeoise exclusive.

Illégal : il risque une action judiciaire et peut être contraint de cesser l’activité. En cas de trouble ou de plainte d’un voisin, la justice peut ordonner l’arrêt immédiat.

Cas 2 : clause simple, Bordeaux centre

Une locataire en mobilité professionnelle loue un studio via un bail mobilité de 6 mois. Le règlement de copropriété autorise un usage d’habitation "bourgeoise simple".

Légal : le bail mobilité est conforme à un usage d’habitation, sans requalification commerciale, tant qu’il n’y a pas de nuisance.

    Comment savoir si votre bien est concerné ?

Pour savoir si votre logement est soumis à cette clause :

En copropriété, l’accord tacite des voisins ne suffit pas. Seule une modification du règlement par vote en AG permet de supprimer ou assouplir la clause. Attention,  la nouvelle loi Le Meur instituée le 19 novembre 2024 est venue faciliter les règles pour modifier le règlement de copropriété. Il convient donc d’être vigilant sur les projets de résolution avant chaque Assemblée générale des copropriétaires. 

    Comment savoir si cette clause s’applique ?

Il faut consulter le règlement de copropriété, remis lors de l’achat ou disponible auprès du syndic.

Ce document précise :

• les modalités d’occupation des lots,
• les usages autorisés ou prohibés,
• les éventuelles clauses de tolérance ou de vote en AG pour modifier l’usage.

Si le règlement impose l’usage exclusif d’habitation, alors la location Airbnb est risquée.

Astuce : même sans clause bourgeoise, l’interdiction de nuisances (bruit, allées et venues) peut suffire à restreindre l’activité.

   Tableau récapitulatif

  Quelles sont les sanctions encourues ?

Un copropriétaire qui ne respecte pas la clause s’expose à :

• une action en cessation d’usage illicite (demande judiciaire) ;
• le paiement d’indemnités au syndicat ou à d’autres copropriétaires ;
• parfois une astreinte journalière en cas de poursuite de l’activité malgré condamnation.

Dans certaines villes, comme Paris, le non-respect du changement d’usage (résidence secondaire louée plus de 120 jours/an) peut également entraîner des amendes administratives jusqu’à 100 000 €.

   Comment sécuriser une activité Airbnb en copropriété ?

Avant de louer, il est recommandé de :

• Lire attentivement le règlement de copropriété
• Demander l’avis du syndic
• Éviter les locations si clause exclusive
• Favoriser les baux mobilité ou meublés longue durée en présence d’une clause simple
• Voter une résolution en AG pour autoriser la location de courte durée (majorité article 26)

En cas d’incertitude, un avis juridique ou notarié peut sécuriser l’investissement.

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   Conclusion : prudence avant d’acheter ou louer sur Airbnb

✔ La clause bourgeoise est une restriction privée mais juridiquement opposable aux copropriétaires.
✔ Elle peut interdire totalement ou partiellement la location Airbnb, même si les règles d’urbanisme le permettent.
✔ Il est essentiel de vérifier la compatibilité du règlement de copropriété avec son projet locatif avant tout investissement.

En 2025, avec la multiplication des contentieux entre copropriétaires et la vigilance des syndics, mieux vaut anticiper que subir une action judiciaire. Pour louer sereinement, des alternatives comme le bail mobilité ou la location meublée de longue durée restent des solutions légales et compatibles avec la plupart des règlements.

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