Viagier & LMNP ?

Les investisseurs immobiliers sont en quête de solutions astucieuses. Deux dispositifs juridiques et 

fiscaux reviennent alors sur le devant de la scène : le viager et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Bien que souvent considérés séparément, ces deux outils peuvent se combiner dans une stratégie patrimoniale à forte valeur ajoutée. 

C’est encore plus vrai lorsqu’on y ajoute un troisième ingrédient : le démembrement de propriété. 

Dans cet article, décryptage complet avec cas pratiques à l’appui.

 Viagier & LMNP : de quoi parle-t-on ?

Le viager : c’est une forme de vente dans laquelle l’acheteur (appelé débirentier) verse un bouquet initial puis une rente mensuelle au vendeur (le crédirentier) jusqu’à son décès. 

Deux types de viagier existent : 

• Le viager occupé, où le vendeur reste dans le logement.
• Le viager libre, où l’acheteur peut utiliser ou louer le bien dès l’acquisition.

Le LMNP : c’est un régime fiscal accessible à toute personne qui loue un logement meublé sans dépasser 23 000 € de recettes annuelles, ou sans que ces revenus dépassent les autres revenus global du foyer fiscal. Ce statut permet notamment :

• D’amortir le bien et les meubles (hors terrain).
• De déduire la totalité des charges liées à l’activité LMNP (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, etc.).

‍

Pourquoi combiner viager et LMNP ?

En droit français, la pleine propriété d'un bien immobilier se compose de deux éléments :​

• L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus.​
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien, sans en avoir l'usage immédiat.​

Le démembrement de propriété consiste à scinder ces deux droits entre différentes personnes. Ainsi, un parent peut conserver l'usufruit d'un bien, continuant à l'occuper ou à en percevoir les loyers, tandis que la nue-propriété est transmise à ses enfants. 

À terme, au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans frais supplémentaires.

En cas de donation démembrée, la valeur retenue pour le calcul des droits de donation est celle de la seule nue-propriété. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, et donc plus la nue-propriété vaut peu.

     Le cas du viager occupé : anticiper intelligemment

Dans un viager occupé, l’acheteur ne peut pas exploiter immédiatement le bien en location meublée. En revanche, il peut :

• Préparer une future location meublée à terme.
• Commencer à amortir le bien en l’inscrivant dans une SCI à l’IS ou au nom propre, selon montage choisi.
• Bénéficier d’un prix très décoté : jusqu’à -60 % de la valeur de marché.

Cas pratique : Mme L, 80 ans, vend sa maison en viager occupé à M. et Mme C pour un bouquet de 40 000 € et une rente de 600 €/mois. Estimée à 300 000 €, la maison est vendue avec une décote de 55 %. 

• M. et Mme C anticipent : ils commencent à aménager les annexes et une dépendance pour location meublée dans les années à venir, tout en déclarant leur acquisition en démembrement.

‍

   Démembrement et LMNP : le trio gagnant

Le démembrement de propriété, déjà très utilisé pour la transmission, peut aussi s’appliquer au LMNP. Deux cas existent :

• Achat en usufruit temporaire

L’investisseur achète l’usufruit temporaire (15-20 ans) d’un bien meublé (souvent en résidence étudiante ou senior). Pendant cette durée :

• Il perçoit les loyers.
• Il amortit l’usufruit.
• Il n’est pas imposé sur la revente (aucune plus-value sur l’usufruit).

Exemple : SCI LMNP achète l’usufruit de 20 ans d’un appartement loué meublé pour 120 000 €, nue-propriété conservée par un particulier. L’amortissement annuel (environ 6 000 €/an) compense quasiment les loyers (7 200 €/an).

• Démembrement volontaire entre parents et enfants

Le parent garde l’usufruit du bien LMNP (donc perçoit les loyers, amortit et déduit les charges), tandis que la nue-propriété est transmise à l’enfant. À son décès, la pleine propriété revient à l’enfant sans droits de succession.

‍

    Les avantages de combiner Viager et LMNP : 

La combinaison du viager avec le LMNP présente plusieurs avantages fiscaux majeurs :

• Amortissement du bien : Dans le cadre du régime réel LMNP, l’investisseur peut amortir la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années, ce qui réduit fortement l’assiette imposable des loyers perçus. Cela permet de percevoir des loyers quasiment non fiscalisés pendant 10 à 20 ans. 

‍

• Rentes viagères non amortissables mais déductibles (indirectement) : Les rentes viagères versées ne sont pas amorties mais peuvent, dans le cadre d’une SCI à l’IS ou d’une gestion patrimoniale globale, être intégrées dans une logique de coût global, permettant de lisser les charges.

‍

• Prix d’acquisition réduit = meilleure rentabilité brute : En viager, notamment libre, le bien est acquis avec une forte décote (jusqu’à -40 à -60 % du prix du marché). Ce prix réduit augmente le rendement locatif brut tout en permettant un amortissement LMNP plus pertinent.

‍

• Possibilité de transmettre la nue-propriété sans impôt : Dans le cadre d’un achat en viager ou en démembrement, il est possible de transmettre la nue-propriété à ses enfants sans droits de mutation, tout en conservant l’usufruit et donc les revenus issus du LMNP. À la fin de l’usufruit (Décès), la pleine propriété est reconstituée sans frais supplémentaires. 

Exemple : M. S, 42 ans, achète en viager libre un appartement parisien estimé à 280 000 €, moyennant un bouquet de 80 000 € et une rente de 700 €/mois. Dès l’acquisition, il met le bien en location meublée à 1 000 €/mois. Sous le régime réel LMNP, il amortit le bien et les meubles, ce qui neutralise l’imposition sur ses loyers pendant 15 ans. Le bien lui revient au final pour un coût net inférieur à 200 000 €, tout en ayant généré un revenu net annuel moyen de 9 000 €.

En conclusion, l’utilisation de la  donation démembrée ou de l’acquisition en démembrement est un excellent mecanisme combinable avec le LMNP pour assurer une transmission dès le démarrage de l’activité. Néanmoins, le démembrement n’est pas adaptée lorsque le bien est acquis via un financement bancaire au risque de se voir refusé l’octroi du financement. 

Vous avez bien en démembrement et souhaitez un accompagnement fiscal et comptable ? contactez nos experts Qlower  

‍