Bailleurs privés : micro ou réel ? Le match fiscal 2026 pour la location nue et meublée 

En 2026, les bailleurs privés — qu’ils louent en meublé ou en location nue — disposent de deux options fiscales majeures : le régime micro (micro-foncier ou micro-BIC) ou le régime réel (revenus fonciers ou réel BIC). Le choix entre ces deux régimes est loin d’être anodin : il conditionne le montant de l’impôt, la gestion comptable, la possibilité de déduire les travaux et, en meublé, l’accès à l’amortissement.

Avec la hausse des charges, l’enjeu énergétique, les dispositifs fiscaux récents (Loc’Avantages), et la pression sur les loyers en zones tendues, optimiser sa fiscalité devient un levier essentiel pour préserver son rendement net.
Alors, micro ou réel ? Voici le match fiscal complet pour 2026.

Le régime micro : simplicité et abattement automatique

Le régime micro s’applique automatiquement si le bailleur ne dépasse pas certains seuils légaux.

a) Micro-foncier (location nue)

Accessible si les loyers annuels ≤ 15 000 €.
Il offre :

• un abattement forfaitaire de 30 %,
• aucune déduction de charges réelles,
• aucune obligation comptable complexe.

Profil idéal : bailleur avec peu de charges, ou logement déjà rénové, ou crédit remboursé.

b) Micro-BIC (location meublée)

Accessible si les recettes en location meublée classique  ≤ 77 700 € (location meublée classique).
Avantage :

• abattement de 50 % (ou 50 % en meublé de tourisme classé et 30% pour le meublé de tourisme non classé),
• immense simplicité administrative.

Profil idéal : bailleur meublé avec charges faibles, petit studio optimisé, meuble simple sans travaux importants.

Le régime réel : déduire toutes les charges… et amortir (en meublé)

Le régime réel est accessible :

• automatiquement si les revenus dépassent les seuils du micro ;
• ou sur option volontaire (engagement de 3 ans).

a) En location nue : régime réel foncier

Déductions possibles :

• travaux déductibles (entretien, réparation, amélioration),
• intérêts d’emprunt,
• charges de copropriété,
• primes d’assurance,
• frais de gestion (agence),
• taxe foncière (hors TEOM),
• frais de PNO, diagnostics, etc.

Le réel permet aussi le déficit foncier :

• imputable jusqu’à 10 700 € / an sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt),
• reportable pendant 10 ans.

b) En meublé : régime réel BIC

C’est ici que le régime réel devient l’arme fiscale la plus puissante pour les bailleurs en meublé.

Déductions :

• toutes les charges réelles,
• mobilier et électroménager,
• intérêts d’emprunt,
• travaux d’entretien,
• assurances, internet (si inclus),
• frais d’agence, de conciergerie, etc.

Mais surtout :

L’amortissement :

Le bailleur peut amortir :

• le bien immobilier (hors terrain),
• les meubles,
• la cuisine équipée,
• certains travaux,
• les parties communes,
• les frais d’acquisition (notaire, agence).

Cet amortissement vient réduire le résultat imposable… sans impacter la trésorerie.

Conséquence :
En meublé réel, un bailleur peut ne payer quasiment aucun impôt pendant 10 à 20 ans.
C’est ce qui explique la popularité du LMNP réel.

Le match fiscal 2026 : micro vs réel

Pour comparer objectivement, voici les critères qui comptent.

1. Simplicité

• Micro : imbattable. 1 abattement = fiscalité immédiate.
• Réel : comptabilité plus lourde, qui nécessite souvent un expert-comptable.

Gagnant : micro.

2. Niveau de charges

• Si charges < 30 % (nu) ou < 50 % (meublé) → micro intéressant.
• Si charges élevées (travaux, gestion, copro, crédit) → réel imbattable.

Gagnant : réel, dès que charges = importantes.

3. Travaux et rénovation énergétique

• Location nue : micro = travaux NON déductibles → perte fiscale.
• Location nue réel : déduction + déficit foncier = énorme avantage.
• Meublé réel : travaux + amortissement = fiscalité optimisée.

Gagnant : réel, surtout dans l’ancien.

4. Impact sur la rentabilité

• Micro : bon si charges faibles et pas de travaux.
• Réel : maximisation du rendement net grâce aux déductions et amortissements.

Gagnant : réel.

5. Fiscalité long terme

• Micro = impôt chaque année.
• Réel = neutralisation ou quasi-neutralisation de l'impôt.

Gagnant : réel, surtout en meublé (LMNP).

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Cas pratiques 2026

1. Location nue — exemple

Loyer : 9 600 €/an
Charges (travaux + copro + taxe foncière + assurances) = 4 200 €/an

→ Micro-foncier

Abattement 30 % → revenu imposable = 6 720 €
Impôt (exemple TMI 30 % + 17,2% de prélèvements sociaux) ≈ 3 072 €

→ Réel

Revenu imposable = 9 600 – 4 200 = 5 400 €
Impôt ≈ 2 548 €
Si travaux supplémentaires → déficit = réduction du revenu global dans la limite de 10 700€. Au delà déficit foncier reportable sur les revenus fonciers 

Économie : environ 400 à 2 000 € selon travaux.

2. Location meublée — exemple

Loyer : 12 000 €/an
Charges réelles = 5 000 €/an
Amortissement = 4 000 €/an

→ Micro-BIC

Abattement 50 % → revenu imposable = 6 000 €
Impôt (TMI 30 % + 17,2% de prélèvements sociaux) = 2 832 €

→ Réel BIC

Revenu imposable = 12 000 – 5 000 – 4 000 = 3 000 €
Impôt = 1 416 €
Mais comme l’amortissement peut absorber le résultat, beaucoup de LMNP ont un résultat fiscal nul.

Économie potentielle : 900 à 1 800 € / an — parfois 100 % supprimé.

Comment choisir en 2026 ?

Choisir le micro si :

• Loyers faibles
• Très peu de charges (Pas de crédit associé au bien)
• Aucun travaux prévus
• Logement déjà rénové
• Simulation réelle peu avantageuse
• Volonté d’une gestion simple

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Choisir le réel si :

• Travaux importants
• Charge de copropriété élevée
• Crédit immobilier en cours
• Objectif d’optimisation fiscale
• Location meublée (LMNP)
• Besoin de créer ou prolonger un déficit
• Volonté d’amortir le bien

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Conclusion : 

En 2026, le match fiscal micro vs réel montre clairement que :

Le micro est simple et utile dans les rares cas où les charges sont faibles.
Le réel est presque toujours plus avantageux — et totalement imbattable en location meublée, où l’amortissement permet de réduire l’impôt à zéro pendant des années.

Pour maximiser son rendement net et sécuriser l’avenir (travaux, DPE, rénovation énergétique), le réel est souvent la meilleure option pour la majorité des bailleurs.

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