Combiner PTZ & LMNP : possible ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un levier de financement de l’accession à la propriété destiné aux ménages primo-accédants. 

De son côté, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) constitue un dispositif fiscal avantageux visant à encourager l’investissement locatif. 

Cela soulève une question importante : peut-on combiner le PTZ avec le statut LMNP, et à quelles conditions ? Cette possibilité suppose une compréhension du délai d’occupation requis pour le PTZ, des effets juridiques d’un changement d’usage du bien, et des risques de remise en cause fiscale si la transition est mal anticipée.

      PTZ et résidence principale : un cadre d’usage contraignant

Un prêt réservé aux primo-accédants occupant leur logement

Le PTZ est accordé exclusivement pour l’acquisition ou la construction d’un logement destiné à être la résidence principale de l’emprunteur. Pour en bénéficier, l’acheteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédentes. Le logement doit être occupé dans un délai maximal d’un an après l’acquisition ou l’achèvement des travaux, et utilisé comme résidence principale pendant au moins six ans.

Conséquences d’une mise en location anticipée

Le bénéficiaire du PTZ s'engage à ne pas louer son logement durant cette période de six ans, sauf exceptions prévues par décret. En cas de non-respect, le prêt devient immédiatement exigible. Cela signifie que la totalité du capital restant dû peut être réclamée par l’organisme prêteur, même si les mensualités étaient régulièrement payées.

Exceptions permettant une location anticipée sous conditions

Certaines situations de force majeure permettent de louer le bien sans perdre le bénéfice du PTZ : divorce, décès, mobilité professionnelle au-delà de 50 km, invalidité, chômage prolongé. Toutefois, même dans ces cas, la location meublée n’est pas expressément prévue, ce qui rend incertain le basculement vers le LMNP dans ces hypothèses.

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    Le LMNP : un cadre souple mais exclusivement locatif

Une fiscalité spécifique à la location meublée

Le LMNP permet de déclarer les revenus issus de la location meublée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au régime Réel ou Micro, et non dans celle des revenus fonciers. Ce régime LMNP au réel, permet d’amortir le bien (hors terrain), les meubles et certains travaux, ce qui réduit considérablement l’assiette imposable. Il est réservé aux bailleurs non professionnels percevant moins de 23 000 € par an ou moins de 50 % de leurs revenus globaux.

Conditions à respecter pour bénéficier du régime LMNP

Le logement doit être meublé selon le Décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025 (lit, réfrigérateur, plaques de cuisson, etc.) et faire l’objet d’une mise en location effective et continue. Il ne peut s’agir d’un logement partiellement occupé par le propriétaire, ni de sa résidence principale. Le bailleur doit également tenir une comptabilité si le régime réel est choisi.

Les avantages du LMNP après occupation en résidence principale

Une fois le délai d’occupation respecté (six ans pour le PTZ), il est tout à fait possible de passer à la location meublée. Cela permet à l’acquéreur de changer la nature de l’usage du bien tout en optimisant la fiscalité des loyers perçus. Cette séquence "occupation puis location" peut se révéler très avantageuse.

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   Changement d’usage : encadrement juridique et risques fiscaux

Le passage à la location meublée comme changement d’affectation

Le changement d’usage d’un bien – de résidence principale à location meublée – est un acte juridiquement neutre s’il est postérieur au délai d’engagement du PTZ. Il n’entraîne pas de pénalité ni de réclamation de l’administration fiscale. Toutefois, il convient de bien dater ce changement pour justifier le respect des conditions du PTZ.

Avant de démarrer votre activité, vous devez obtenir un numéro de SIRET obligatoire et choisir votre régime fiscal au micro ou au réel en LMNP. Si vous avez une question sur votre situation, il est recommandé de solliciter un expert, ou de contactez nos experts Qlower

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Amortir le bien : attention à la valorisation initiale

L’amortissement pratiqué en LMNP ne concerne pas la période d’occupation personnelle. Il démarre uniquement à la mise en location. La base amortissable est déterminée à partir de la valeur nette comptable à cette date, ce qui suppose une estimation cohérente (hors terrain) et la conservation de justificatifs.  La valeur de marché à la date de démarrage de l’activité LMNP peut également être retenue et sera souvent la valeur la plus avantageuse pour votre assiette de calcul. 

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Risques en cas de mauvaise planification

Un investisseur qui affecterait son bien à la location meublée avant les 6 ans pourrait être sommé de rembourser l’intégralité du PTZ, et pourrait perdre les droits associés à un dispositif fiscal incitatif (ex. : exonération de plus-value si le bien était considéré comme résidence principale). De plus, en cas de contrôle, une requalification du montage pourrait être envisagée.

    Exemple pratique et arbitrages patrimoniaux

Cas d’un acquéreur occupant pendant 6 ans puis basculant en LMNP

Prenons l’exemple de Claire, primo-accédante en zone B1, qui achète un appartement avec un PTZ en 2025. Elle y vit pendant 6 ans, puis le quitte pour un autre logement et décide de le louer meublé en 2031. Elle peut alors :

• Déclarer ses loyers sous le régime LMNP,
• Amortir son bien (estimé à 180 000 € hors terrain),
• Déduire ses charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion),
  sans jamais avoir mis en péril son PTZ. 

 => Application combinée des articles L31-10-2 du CCH et 155, IV du CGI.

 Avantages fiscaux différés mais sécurisés

Cette stratégie permet de cumuler deux régimes publics avantageux :

• Un financement sans intérêt lors de l’achat,
• Un régime fiscal optimisé lors de la mise en location.

Cela suppose cependant de renoncer à la rentabilité locative pendant les 6 premières années, ce qui n’est pas neutre sur le plan patrimonial. Mais en contrepartie, le risque juridique et fiscal est très limité.

• Combiner PTZ et LMNP est juridiquement possible, mais uniquement dans une logique de succession des usages : résidence principale pendant au moins six ans, puis location meublée. Toute tentative de cumul simultané constitue une infraction au regard du Code de la construction et expose l’emprunteur à la perte du prêt à taux zéro. En revanche, une transition bien préparée permet de sécuriser l’aide publique tout en profitant d’un régime fiscal favorable. L’accompagnement d’un professionnel est vivement recommandé pour planifier ce montage, en respectant les délais, les modalités comptables et les règles fiscales applicables.

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