CRL en SCI : qui paie la contribution sur les revenus locatifs ?

La contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL) est une contribution de 2,5 % portant sur certains revenus tirés de la location d'immeubles, prévue par les articles 234 nonies et suivants du Code général des impôts (CGI). Elle concerne principalement certains bailleurs personnes morales ou organismes, notamment ceux soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) au taux de droit commun. Son régime est précisé par les articles 234 duodecies, 234 terdecies, 234 quaterdecies et 234 quindecies du CGI. 

Pour les sociétés civiles immobilières (SCI), la question de l'assujettissement dépend principalement de leur régime fiscal et, lorsqu'elles relèvent de l'impôt sur le revenu (IR), de la qualité de leurs associés. La règle peut ainsi conduire une SCI à l'IR à devoir acquitter elle-même la CRL alors même que ses loyers sont normalement imposés entre les mains de ses associés.

Qui supporte cet impôt ?

En principe, la CRL est due par le bailleur, et non par le locataire. La notion de bailleur est entendue largement : une société qui sous-louait des chambres d'hôtel sans être propriétaire de l'immeuble a ainsi été reconnue redevable de la contribution. 

Pour une SCI, il faut distinguer deux situations. 

Une SCI soumise à l'IS acquitte la CRL en son propre nom lorsque les conditions d'assujettissement sont réunies. La contribution constitue donc une charge supportée par la société. Les associés en supportent indirectement le coût, puisque la CRL vient diminuer le résultat ou les sommes susceptibles d'être distribuées. 

Une SCI soumise à l'IR bénéficie en principe du régime fiscal des sociétés de personnes : ses revenus fonciers sont imposés entre les mains de ses associés, proportionnellement à leurs droits, même lorsque les loyers restent sur le compte bancaire de la société. 

Toutefois, cette transparence fiscale ne suffit pas à exclure la CRL. En effet, l'article 234 terdecies du CGI prévoit que les sociétés de personnes, dont les SCI, sont soumises à la CRL lorsqu'au moins un de leurs associés est soumis à l'IS au taux de droit commun à la date de clôture de l'exercice. Le BOFiP précise qu'il suffit d'un seul associé soumis à l'IS, quelle que soit l'importance de sa participation, pour que la société soit assujettie à la contribution sur la totalité des loyers, et non sur la seule quote-part correspondant à cet associé. 

Ainsi, une SCI à l'IR composée exclusivement de personnes physiques n'est, en principe, pas redevable de la CRL. À l'inverse, l'entrée d'une société soumise à l'IS au capital d'une SCI à l'IR peut rendre la contribution exigible sur l'ensemble des loyers. Le coût de la CRL est alors supporté juridiquement par la SCI, même si ses associés en assument économiquement la charge à proportion de leurs droits dans la société. 

Enfin, dans certaines locations de locaux commerciaux, le contrat peut prévoir une répartition de la contribution avec le locataire. Le locataire peut notamment supporter une partie de la CRL lorsque les conditions prévues par les textes sont réunies.

Quels loyers sont soumis à la CRL ?

La CRL ne s'applique pas à tous les revenus locatifs. Plusieurs conditions doivent être réunies. 

• Tout d'abord, les locaux doivent être situés dans un immeuble achevé depuis au moins quinze ans au 1er janvier de l'année d'imposition. 
• Ensuite, les revenus doivent provenir d'une location qui n'est pas soumise à la TVA. 
• Enfin, les revenus annuels doivent dépasser 1 830 € par local. 

Ces principales conditions résultent de l'article 234 nonies du CGI. Sont donc notamment exclus du champ de la CRL les revenus provenant de locations soumises à la TVA. Une SCI ayant opté pour la TVA sur la location de certains locaux professionnels peut ainsi échapper à la contribution pour les revenus concernés. Le seuil de 1 830 € s'apprécie local par local. Une même SCI peut donc être redevable de la CRL sur certains locaux et bénéficier d'une exonération sur d'autres. 

Le CGI prévoit également différentes exonérations particulières, notamment pour certaines locations consenties à l'État ou à certains établissements publics, ainsi que pour certaines situations relevant du logement social ou de dispositifs spécifiques. Les terrains nus ne sont pas concernés par la CRL, qui porte sur les revenus provenant de la location de locaux situés dans des immeubles répondant à la condition d'ancienneté.

Comment calculer la CRL ?

Le taux de la CRL est fixé à 2,5 %. La contribution est assise sur les recettes locatives entrant dans le champ du dispositif, selon les règles prévues par les articles 234 duodecies à 234 quaterdecies du CGI. 

La CRL ne se calcule donc pas sur le bénéfice fiscal de la SCI comme l'IS. Une SCI qui réalise un résultat fiscal faible ou déficitaire peut néanmoins être redevable de la CRL dès lors que les conditions d'assujettissement sont remplies et que des recettes locatives imposables ont été perçues. 

Exemple : une SCI à l'IS perçoit 30 000 € de recettes locatives entrant dans le champ de la CRL. La contribution s'élève à 750 €, soit 2,5 % de 30 000 €. Dans une SCI à l'IR comprenant deux associés personnes physiques et une société soumise à l'IS au taux de droit commun, la contribution porte également sur l'ensemble des loyers. Si la SCI perçoit 48 000 € de recettes entrant dans le champ de la CRL, elle devra donc acquitter une contribution de 1 200 €.

Déclaration et paiement

La CRL est acquittée par le redevable lui-même : aucun avis d'imposition spécifique n'est adressé à la SCI. 

Pour les personnes morales soumises à l'IS, la CRL est déclarée, contrôlée et recouvrée selon des modalités proches de celles de l'IS. L'article 234 duodecies prévoit notamment un paiement spontané de la contribution et un mécanisme d'acompte.
La CRL est habituellement payée via le formulaire 2572 (solde de paiement d’IS). 

Pour une SCI à l'IR qui devient redevable en raison de la présence d'un associé soumis à l'IS, des obligations déclaratives spécifiques s'appliquent. La contribution est alors acquittée par la SCI elle-même, et non directement par les associés. 

Sur le plan comptable, la CRL constitue une charge propre à la société. Elle peut être enregistrée parmi les impôts et taxes et faire l'objet, lorsque cela est nécessaire, d'une charge à payer à la clôture de l'exercice.

Cas particulier de la location meublée

La location meublée habituelle doit être distinguée de la location nue. Une SCI qui exerce habituellement une activité de location meublée peut être soumise à l'IS de plein droit en raison du caractère commercial de cette activité, conformément à l'article 206-2 du CGI. Le Conseil d'État a notamment confirmé cette approche dans une décision du 28 décembre 2012. Cette conséquence est importante pour la CRL : le passage à l'IS modifie le régime fiscal de la SCI et peut donc avoir une incidence sur son assujettissement à la contribution. 

La location para-hôtelière doit, quant à elle, être examinée séparément. Lorsqu'elle est soumise à la TVA, les recettes correspondantes sont exclues du champ de la CRL. Un particulier qui donne en location un bien meublé dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé n'est, pour sa part, pas personnellement redevable de la CRL.

Conclusion

Le risque d’oubli est réel, car la CRL n’apparaît dans aucune déclaration de revenus des associés. Une vérification annuelle devrait porter sur trois points : le régime fiscal de la SCI, la liste des associés et les caractéristiques des immeubles loués. La comptabilité doit aussi permettre d’isoler les loyers par local, pour appliquer le seuil de 1 830 €.

L’entrée d’une société soumise à l’IS au capital d’une SCI à l’IR, par exemple lors d’un apport de parts à une holding, suffit à rendre la contribution exigible sur l’ensemble des loyers. Son coût doit donc être chiffré avant l’opération.

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