Le report des déficits en LMNP : comment ça marche en 2025 ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est plébiscité pour sa fiscalité avantageuse, notamment lorsqu’il permet de créer un déficit imputable sur les revenus futurs. Mais comment fonctionne exactement ce mécanisme de report des déficits en LMNP ? Quels sont les pièges à éviter, les conditions à respecter et les optimisations possibles en 2025 ?

     Rappel : qu’est-ce que le régime LMNP ?

Le LMNP s’adresse aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés, mais à titre non professionnel, c’est-à-dire sans en faire leur activité principale. Pour bénéficier du statut LMNP, il faut respecter ces deux conditions :

• Les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an,
• Ou elles ne dépassent pas ses autres revenus globaux du foyer fiscal.

Le bail doit être conforme aux exigences du logement meublé.

Le LMNP peut choisir entre :

• Régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers),
• Régime réel simplifié, permettant la déduction des charges et l’amortissement du bien.

C’est dans ce second régime que naît la possibilité de générer un déficit reportable.

        Comment se crée un déficit en LMNP au régime réel ?

Lorsque les charges déductibles (frais d’agence, intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurances, etc.) dépassent les recettes locatives, un déficit comptable apparaît.

Exemple : 

Ce déficit n’inclut pas l’amortissement du bien, qui ne peut jamais créer ou aggraver un déficit fiscal. L’amortissement est un avantage fiscal distinct et suivi distinctement s’il contribue à augmenter le déficit existant. 

‍

En conséquence, l’amortissement de 5 000€ est non pris en compte pour créer un déficit supplémentaire mais utilisés pour effacer un résultat positif.

    Que devient ce déficit ? Le mécanisme du report

Contrairement au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) où le déficit est imputable sur le revenu global, en LMNP le déficit n’est imputable que sur les bénéfices futurs issus de la même activité (revenus LMNP uniquement).

Durée du report : 10 ans
Le déficit est reportable pendant 10 ans, et vient réduire les bénéfices futurs imposables issus du LMNP réel.

Exemple :

En 2025, Mme D crée un déficit fiscal LMNP de 3 000 €.
En 2026, elle dégage un bénéfice LMNP de 4 000 €. Elle pourra imputer les 3 000 €, et ne sera imposée que sur 1 000 €.

     Conditions à respecter pour conserver le bénéfice du report

Le report du déficit LMNP est conditionné à la continuité du régime réel. Il est perdu dans certains cas :

Cas de perte du report :

1. Passage au régime micro-BIC : le déficit est définitivement perdu.
2. Cessation d’activité LMNP : idem, le déficit s’efface.
3. Passage en LMP (loueur professionnel) : les déficits LMNP ne sont pas transférables.

Astuce : Toujours conserver le régime BIC réel LMNP pendant 10 ans minimum si vous avez un déficit à exploiter.

‍

Vous hésitez entre le régime Micro Bic et Réel,  contactez nos experts Qlower pour choisir le meilleur régime fiscal.  

‍

   Tableau récapitulatif du fonctionnement

‍

  Quelles charges peut-on déduire pour créer un déficit en LMNP au réel ?

Voici une liste des charges éligibles au régime BIC réel LMNP en 2025 :

• Intérêts d’emprunt et frais bancaires
• Travaux d’entretien et de réparation
• Frais de gestion locative, frais de comptabilité Qlower (Maillage nos offres). 
• Assurances (PNO, GLI)
• Charges de copropriété
• Taxe foncière
• Frais de notaire (amortissables ou en charges)

Exemple : M. L : engage 9 000 € de travaux de rénovation énergétique sur son appartement LMNP à Lyon. Grâce au régime réel, il les amortis sur 10 ans et déduit donc 10% sur l’année, créant un déficit fiscal à reporter sur les années suivantes.

     Optimisation fiscale avec amortissement et déficit : cumul ou pas ?

Le déficit fiscal issu des charges s’impute en priorité. L’amortissement, lui, vient réduire les bénéfices LMNP futurs après imputation des déficits antérieurs.

Ce mécanisme permet un effet anti-impôt quasi total pendant plusieurs années, à condition d’une bonne comptabilité.

Conseil : faire appel à un comptable spécialisé en LMNP pour maximiser les reports et amortissements selon les normes fiscales.

Cas pratique : investir, rénover, et optimiser son déficit LMNP

Mme B investit en 2025 dans un T2 meublé à Toulouse. Elle :

• Achète le bien pour 160 000 €
• Réalise 10 000 € de travaux de rafraîchissement
• Mobilise un crédit avec 2 500 € d’intérêts la première année

En 2025, ses loyers perçus s’élèvent à 8 000 €.
Ses charges (hors amortissements) totalisent 13 000 €.
Déficit fiscal : -5 000 €

Elle décide de conserver le régime réel pendant les années suivantes. En 2026, son bien rapporte   9 000 € de bénéfice. Elle pourra imputer 5 000 €, donc n’être imposée sur rien, et économiser potentiellement plus de 1 000 € d’impôts selon sa tranche marginale d’imposition (Si TMI >11%) et les prélèvements sociaux à 17,2%.

‍

Vous avez une question sur votre fiscalité en location de tourisme , contactez nos experts Qlower

‍