Les charges déductibles les plus oubliés par les propriétaires de revenus fonciers ?
Lorsqu’un propriétaire perçoit des revenus locatifs issus de biens immobiliers non meublés, il doit choisir entre deux régimes fiscaux : le microfoncier et le réel, qui offrent des modalités différentes en matière de déduction des charges.
Le régime microfoncier s’applique automatiquement si les revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 € et que le propriétaire ne loue que des biens non meublés. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, couvrant toutes les charges liées à l’entretien et à la gestion du bien.
Le régime réel s’applique automatiquement si les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €, mais un propriétaire dont les revenus sont inférieurs à ce seuil peut choisir ce régime s’il y trouve un avantage fiscal. Contrairement au microfoncier, il permet de déduire les charges réelles engagées pour le bien loué.
En tant que propriétaire bailleur, optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers est essentiel pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier. Cependant, de nombreuses charges déductibles sont souvent méconnues ou négligées, entraînant une imposition plus lourde qu'elle ne devrait l'être. Ci-dessous, la liste des charges qui peuvent être déduites en régime réel.
Les frais de gestion et d'administration
- Rémunération des gardiens et concierges
Si votre immeuble dispose d'un gardien ou d'un concierge, leur rémunération constitue une charge déductible. Cette dépense, supportée par le propriétaire, est déductible des revenus fonciers, conformément à l'article 31 du CGI.
Exemple : Vous possédez un immeuble locatif avec un concierge salarié. Les salaires et charges sociales versés au concierge sur l'année s'élèvent à 25 000 €. Cette somme est intégralement déductible de vos revenus fonciers.
- Frais de procédure
Les dépenses engagées pour défendre vos droits de propriétaire, telles que les honoraires d'avocat, d'huissier ou les frais de contentieux liés à des litiges avec des locataires, sont également déductibles.
Exemple : Vous avez intenté une action en justice pour loyers impayés, entraînant des frais d'avocat de 3 000 €. Cette dépense est déductible de vos revenus fonciers pour l'année en cours.
- Autres frais de gestion
Les autres frais de gestion*, non spécifiés, sont déductibles forfaitairement à hauteur de 20 € par local.
*Notamment : Lettres recommandées aux locataires, frais d’impression et de papeterie (quittances de loyer, contrats), frais bancaires liés aux loyers…
Exemple: Si vous possédez trois appartements loués, vous pouvez déduire 60 € (3 x 20 €) au titre des autres frais de gestion.
Les primes d'assurance
Les primes d'assurance contractées pour garantir les risques liés à votre bien immobilier, telles que l'assurance propriétaire non occupant (PNO) ou l'assurance contre les loyers impayés, sont déductibles des revenus fonciers.
Exemple: Vous avez souscrit une assurance PNO pour un montant annuel de 500 € et une assurance loyers impayés de 300 €. Vous pouvez déduire un total de 800 € de vos revenus fonciers.
Les provisions pour charges de copropriété
Si vous êtes propriétaire d'un bien en copropriété, les provisions pour charges versées au syndic sont déductibles, à condition qu'elles concernent des dépenses déductibles telles que les frais de maintenance, d'entretien ou les travaux d'amélioration des parties communes.
Exemple : Vous versez annuellement 2 400 € de provisions pour charges, dont 1 800 € sont affectés à des dépenses déductibles. Vous pouvez donc déduire 1 800 € de vos revenus fonciers.
Les dépenses de réparation et d'entretien
Les travaux visant à maintenir ou remettre en état votre bien sans en modifier la structure ou l'agencement initial sont déductibles. Cela inclut les réparations courantes, le remplacement d'équipements vétustes ou la réfection de peintures.
Exemple : Vous avez remplacé une chaudière défectueuse pour un coût de 2 500 € et refait la peinture des parties communes pour 1 200 €. Ces dépenses, totalisant 3 700 €, sont déductibles de vos revenus fonciers.
Les intérêts et frais d'emprunt
Les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien sont déductibles des revenus fonciers. Les frais annexes liés à ces emprunts, tels que les frais de dossier ou les assurances emprunteur, le sont également.
Exemple : Vous avez contracté un prêt immobilier pour l'achat de votre bien locatif, avec des intérêts annuels s'élevant à 4 000 € et des frais de dossier de 500 €. Vous pouvez déduire un total de 4 500 € de vos revenus fonciers.
Les indemnités d'éviction ou de relogement
Si vous versez une indemnité à un locataire pour qu'il quitte les lieux (par exemple, pour réaliser des travaux importants), cette dépense est déductible de vos revenus fonciers.
Exemple : Vous indemnisez un locataire à hauteur de 3 000 € pour qu'il libère le logement avant des travaux de rénovation. Cette somme est déductible de vos revenus fonciers.
Les charges locatives non récupérées
Les charges locatives que vous n'avez pas pu récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l'année suivant son départ sont déductibles.
Exemple: Un locataire est parti en laissant 600 € de charges impayées en 2023. Si ces charges ne sont toujours pas récupérées au 31 décembre 2024, vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers de 2024.
Les impôts et taxes
Contrairement à ce que certains propriétaires pensent, certains impôts liés au bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers, notamment :
Exemple : Vous êtes propriétaire d'un bien locatif et avez payé 2 500 € de taxe foncière, dont 500 € de taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) → Seule la partie de 2 000 € est déductible de vos revenus fonciers.
Les charges locatives non récupérées
Lorsqu’un locataire quitte un logement en laissant des charges impayées et que le propriétaire ne peut pas les récupérer, celles-ci deviennent déductibles.
Exemple : Un locataire quitte le logement en novembre 2023, laissant derrière lui 1 200 € de charges impayées.
→ Si ces charges ne sont toujours pas recouvrées au 31 décembre 2024, vous pourrez les déduire en 2024.
Les frais de gestion locative
Si vous passez par une agence pour la gestion locative, les honoraires sont intégralement déductibles. (BOFIP)
Frais de gestion déductibles
Exemple : L’agence immobilière prélève 8 % du loyer annuel pour la gestion. Pour un loyer de 15 000 €/an, cela représente 1 200 € déductibles.
Les dépenses spécifiques aux logements meublés
Si vous louez un logement meublé, les règles fiscales sont différentes et permettent des déductions supplémentaires.
Exemple : Vous achetez un canapé à 900 € pour votre location meublée et l’amortissez sur 5 ans.
→ Vous pouvez déduire 180 € par an (900 €/5 ans).
Les dépenses d’amélioration
Les dépenses qui apportent un nouveau confort sont déductibles, à condition qu’elles n’affectent pas la structure du logement. (BOFIP)
Exemple : Vous remplacez une vieille chaudière par un modèle plus performant pour 5 000 €.
→ Cette somme est intégralement déductible de vos revenus fonciers.
Les travaux de rénovation énergétique (Bonus fiscal)
Si vous réalisez des travaux d'économie d’énergie, ils peuvent être déductibles ET ouvrir droit à des aides (MaPrimeRénov', CEE, etc.).
Exemple : Vous réalisez 10 000 € de travaux d’isolation, financés à 40 % par MaPrimeRénov'.
→ Seuls les 6 000 € restants sont déductibles de vos revenus fonciers.
Les indemnités d’éviction et de relogement
Si vous souhaitez récupérer votre logement pour y réaliser des travaux, vous pouvez devoir verser une indemnité d’éviction au locataire.
Exemple: Vous versez 3 000 € à votre locataire pour qu’il quitte le logement afin d’effectuer une rénovation.
➡ Cette indemnité est déductible de vos revenus fonciers.
Les pertes liées aux loyers impayés
Lorsque les loyers deviennent irrécouvrables et que toutes les démarches ont échoué, ces sommes peuvent être déduites.
Exemple: Un locataire quitte le logement en laissant 4 500 € d’impayés. Après deux ans de démarches, vous abandonnez la créance.
➡ Ces 4 500 € sont déductibles de vos revenus fonciers. (BOFIP)
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Published on
December 15, 2025
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