LMNP : devez-vous facturer vos loyers avec la réforme facturation électronique ?

À partir du 1er septembre 2026, les entreprises entrant dans le champ de la réforme devront être capables de recevoir des factures électroniques. Cette échéance concerne également les loueurs en meublé disposant d’un numéro SIREN. Faut-il pour autant envoyer chaque mois une facture électronique au locataire ?

Dans la situation la plus courante, la réponse est non. Les loyers d’une location meublée d’habitation exonérée de TVA sont exclus des obligations d’émission prévues par la réforme. Le LMNP devra néanmoins choisir une plateforme agréée pour recevoir certaines factures adressées à son activité.

Le traitement dépend donc du régime de TVA de la location et, lorsque celle-ci est taxable, de la qualité du locataire.

Le cas des loyers exonérés

La location occasionnelle, permanente ou saisonnière d’un logement meublé à usage d’habitation est, en principe, exonérée de TVA.

Cette exonération est actuellement prévue par l’article 261 D du CGI. À compter du 1er septembre 2026, en raison de la recodification de la TVA, les règles correspondantes figureront aux articles L. 221-21 et suivants du Code des impositions sur les biens et services.

La DGFiP confirme que les loyers bénéficiant de cette exonération ne donnent lieu :

• ni à l’émission d’une facture électronique ;
• ni à la transmission de données de transaction, appelée e-reporting ;
• ni à la transmission de données de paiement.

Cette exclusion s’applique que le locataire soit un particulier ou une entreprise. Il ne faut donc pas appliquer automatiquement la règle selon laquelle une opération réalisée avec un particulier relève du e-reporting : les opérations exonérées au titre de la location meublée d’habitation restent hors du dispositif en émission.

La réforme ne modifie pas non plus la nature des documents remis au locataire. Une quittance atteste du paiement du loyer et des charges ; elle ne devient pas une facture électronique fiscale et n’a pas à être convertie au format Factur-X.

Quand la location meublée devient-elle taxable ?

Certaines prestations d’hébergement sont soumises à la TVA.

Dans le secteur hôtelier ou dans un secteur ayant une fonction similaire, l’hébergement est taxable lorsque la mise à disposition du logement est proposée pour une durée n’excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction, et que le client a accès à au moins trois des quatre services suivants :

• le petit-déjeuner ;
• le nettoyage régulier des locaux ;
• la fourniture du linge de maison ;
• la réception de la clientèle.

La réception peut être non personnalisée. Une présence physique permanente n’est donc pas nécessairement exigée.

Les prestations d’hébergement à usage de résidence, en dehors du secteur hôtelier ou similaire, peuvent également être taxables lorsqu’elles comprennent au moins trois de ces quatre services.

Le statut de LMNP, qui concerne l’imposition des bénéfices, ne détermine donc pas le régime de TVA. Un loueur peut rester non professionnel au regard de l’impôt sur le revenu tout en réalisant des opérations soumises à la TVA.

Location à une entreprise : facture électronique ou e-reporting ?

La location à une entreprise ne rend pas automatiquement les loyers taxables. L’exonération peut notamment subsister lorsqu’une société prend un logement à bail pour y héberger un salarié.

La présence d’une agence immobilière ou d’une conciergerie ne change pas davantage le régime de TVA lorsque ce prestataire agit simplement comme mandataire du propriétaire. Dans ce cas, le locataire reste le véritable client du LMNP.

La situation est différente lorsqu’une entreprise prend elle-même le bien à bail afin d’y exploiter une activité d’hébergement taxable. La location consentie à cet exploitant peut alors être soumise à la TVA.

Lorsque la location est taxable, le circuit dépend du client :

• si le client est un assujetti établi en France et que les règles françaises de facturation s’appliquent, l’opération relève de la facturation électronique ;
• si le client est un particulier, elle relève du e-reporting de transaction ;
• si le client est établi à l’étranger, elle peut relever du e-reporting lorsque l’opération entre dans le champ territorial de cette obligation.

L’obligation d’émission commencera le 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire. Elle s’appliquera à partir du 1er septembre 2027 aux PME et aux microentreprises, catégorie dont relèvera généralement un LMNP.

Quelles données de paiement faut-il transmettre ?

Pour une location taxable, des données de paiement doivent également être communiquées lorsque la TVA est exigible à l’encaissement.

Si l’opération a donné lieu à une facture électronique, les informations sont transmises au moyen du statut « encaissée ». Elles comprennent notamment le montant encaissé, la date d’encaissement et le numéro de la facture concernée. Plusieurs règlements peuvent être déclarés lorsqu’une facture est payée en plusieurs fois ou fait l’objet d’un acompte.

Si l’opération relève du e-reporting de transaction, les données sont agrégées dans un fichier comportant le montant encaissé par jour, ventilé par taux de TVA.

Ces informations ne sont pas nécessairement envoyées à l’administration en temps réel. Leur transmission suit la périodicité réglementaire applicable à l’entreprise. Elle n’est notamment pas attendue lorsque l’opération est autoliquidée ou lorsque le prestataire a opté pour le paiement de la TVA d’après les débits.

Le LMNP doit-il choisir une plateforme ?

Même lorsqu’il réalise uniquement des locations exonérées, le LMNP demeure un assujetti à la TVA. Sous réserve de disposer d’un numéro SIREN, il devra choisir une plateforme agréée avant le 1er septembre 2026 pour recevoir les factures électroniques adressées à son activité.

« Plateforme agréée » est la terminologie désormais employée par la DGFiP. Ces prestataires étaient auparavant appelés plateformes de dématérialisation partenaires, ou PDP.

Le Portail public de facturation, ou PPF, ne constitue pas une plateforme de réception que le LMNP peut choisir. Dans la nouvelle architecture, il assure principalement des fonctions d’annuaire et de concentration des données transmises à l’administration. Les factures entre entreprises circulent par l’intermédiaire des plateformes agréées.

Le LMNP pourra notamment recevoir par ce canal des factures d’énergie, de télécommunications, de travaux, d’entretien ou d’honoraires, lorsqu’elles entrent dans le champ de la réforme et sont adressées à son activité.

Toutes les factures ne seront toutefois pas centralisées sur la plateforme. Certaines factures étrangères ou hors champ pourront continuer à être reçues par d’autres moyens.

Un PDF envoyé par courriel suffit-il ?

Un PDF ordinaire envoyé directement par courriel ne constitue pas une facture électronique conforme à la réforme.

Une facture entrant dans le dispositif doit circuler par l’intermédiaire d’une plateforme agréée et comporter les données structurées exigées. Elle peut notamment prendre la forme d’une Factur-X, qui associe une représentation PDF lisible à un fichier de données structurées. Notre article sur la définition et le fonctionnement de la facturation électronique détaille les formats acceptés et le circuit de transmission.

Cette obligation ne concerne pas les quittances et appels de loyers relatifs à une location meublée d’habitation exonérée.

En pratique, le LMNP doit donc commencer par déterminer le régime de TVA de son activité. Si ses loyers sont exonérés, il n’aura aucune facture électronique ni aucun e-reporting à émettre au titre de ces loyers. Il devra seulement être prêt à recevoir les factures électroniques adressées à son activité à compter du 1er septembre 2026.

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