La SARL de famille avec option à l’IR est-elle toujours intéressante malgré la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ?

La SARL de famille avec option pour l’impôt sur le revenu a longtemps été considérée comme un outil fiscal très efficace pour l’investissement locatif, notamment en location meublée. Elle permettait de cumuler les avantages du régime des bénéfices industriels et commerciaux avec une fiscalité de la plus-value historiquement favorable.
Cependant, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, désormais bien actée, a profondément modifié l’équation économique. Une question revient souvent chez les investisseurs : la SARL de famille à l’IR reste-t-elle encore pertinente ?
Cet article propose une analyse complète, avec explications, exemples chiffrés et cas pratiques.

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1. Rappel : qu’est-ce qu’une SARL de famille à l’IR ?

La SARL de famille est une société commerciale composée exclusivement de membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs, conjoints).
Elle peut, sous conditions, opter pour l’impôt sur le revenu, alors que les SARL sont normalement soumises à l’IS.

Dans le cadre de l’investissement immobilier, elle est principalement utilisée pour :

• la location meublée (activité commerciale) ;
• des projets patrimoniaux familiaux ;
• une gestion souple des résultats entre associés .

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2. Pourquoi la SARL de famille à l’IR était historiquement attractive

2.1 Fiscalité des loyers

En SARL de famille à l’IR :

• les loyers meublés sont imposés en BIC ;
• les charges sont déductibles ;
• le bien immobilier et le mobilier sont amortissables.

Résultat : dans de nombreux cas, le résultat fiscal était nul ou très faible, malgré une trésorerie positive.

2.2 Fiscalité de la plus-value (avant réforme)

Pendant longtemps, la plus-value relevait :

• du régime des plus-values immobilières des particuliers ;
• sans prise en compte des amortissements pratiqués.

Cela permettait une optimisation exceptionnelle : peu ou pas d’impôt pendant la détention, et une plus-value peu taxée à la revente.

3. La réintégration des amortissements : ce qui a changé

Désormais, lors de la revente d’un bien détenu en SARL de famille à l’IR :

• les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value ;
• la base taxable augmente mécaniquement.

Cette évolution aligne en grande partie la SARL de famille à l’IR sur la logique économique réelle du bien, en supprimant un avantage considéré comme excessif. Si le régime juridique de la plus-value demeure celui des particuliers, son calcul économique est désormais aligné sur la valeur nette comptable du bien.

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4. Impact concret sur la plus-value : exemple chiffré

Hypothèses

• Prix d’achat : 300 000 €
• Amortissements cumulés : 90 000 €
• Prix de revente : 420 000 €

Sans réintégration (ancien schéma)

• Plus-value brute : 420 000 – 300 000 = 120 000 €
• Application des abattements pour durée de détention

Avec réintégration

• Valeur nette comptable : 300 000 – 90 000 = 210 000 €
• Plus-value recalculée : 420 000 – 210 000 = 210 000 €

La base taxable est presque doublée, ce qui modifie significativement la rentabilité globale du montage.

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5. La SARL de famille à l’IR reste-t-elle intéressante pendant la détention ?

Oui, sur le plan de l’exploitation courante, la SARL de famille conserve plusieurs atouts :

• amortissement du bien ;
• déduction des charges ;
• possibilité de neutraliser l’imposition des loyers pendant de nombreuses années.

Pour un investisseur fortement imposé, cela permet encore :

• d’améliorer le cash-flow ;
• de sécuriser la trésorerie ;
• de différer la fiscalité.

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6. Comparaison avec d’autres structures

Face au LMNP en nom propre

• Avantages proches sur la fiscalité des loyers
• Complexité juridique plus élevée en SARL
• Intérêt surtout pour des projets familiaux ou multi-associés

Face à la SCI à l’IS

• Même logique d’amortissement
• Mais fiscalité de sortie souvent plus lourde en SCI à l’IS
• La SARL à l’IR reste plus lisible sur la transmission

Cas pratiques

Cas 1 : Projet de détention très long

Objectif : conserver 25–30 ans
La fiscalité de la plus-value devient déterminante
L’intérêt de la SARL à l’IR est fortement réduit

Cas 2 : Projet de rendement à moyen terme

Objectif : cash-flow, réinvestissement
La SARL de famille à l’IR reste pertinente
À condition d’anticiper la sortie

Cas 3 : Transmission familiale

Objectif : transmettre progressivement
La SARL conserve un intérêt juridique
La fiscalité doit être intégrée dans la stratégie globale

8. Les erreurs à éviter

• Mettre en place  une SARL de famille sans stratégie de sortie
• Sous-estimer l’impact des amortissements réintégrés
• Comparer uniquement la fiscalité annuelle
• Négliger les contraintes comptables et juridiques

Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l'optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale. Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

Récapitulatif

• La SARL de famille à l’IR permet toujours d’amortir et de réduire l’impôt pendant la détention
• La réintégration des amortissements alourdit fortement la plus-value
• L’avantage historique à la revente a disparu
• Elle reste pertinente pour le rendement et la trésorerie
• Elle doit désormais être utilisée avec une vision long terme et une stratégie de sortie claire

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Conclusion

En 2026, la SARL de famille avec option à l’IR n’est plus l’outil universel d’optimisation qu’elle a pu être par le passé. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value a rééquilibré le système et impose une analyse beaucoup plus fine.
Elle reste néanmoins intéressante pour certains profils d’investisseurs, notamment ceux qui recherchent avant tout une optimisation des flux pendant la détention, une gestion familiale structurée et une capacité de réinvestissement. Plus que jamais, la SARL de famille doit être pensée comme un outil stratégique, et non comme une simple astuce fiscale.

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