Quelles sont les villes où l’encadrement des loyers est appliqué ?

L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place en France pour limiter la hausse des loyers dans certaines zones où l’offre de logements est trop faible par rapport à la demande, notamment dans les zones tendues. Il consiste à définir des plafonds de loyers au mètre carré selon la localisation, la surface et le type de logement. Depuis son adoption progressive, ce mécanisme vise à protéger les locataires contre des augmentations excessives de loyers, tout en maintenant un accès plus équitable au logement.

En 2025–2026, l’encadrement des loyers s’applique dans un nombre croissant de villes et agglomérations, dans le cadre d’expérimentations locales ou sur demande des collectivités. Cet article fait le point sur les territoires concernés aujourd’hui, ceux à venir, les mécanismes précis, ainsi que les modalités de calcul qui s’appliquent.

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1. Ce qu’est l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est une réglementation locale qui fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré pour chaque type de logement dans un périmètre donné. Lorsqu’une commune ou un ensemble de communes l’applique :

• Le loyer ne peut pas dépasser le plafond fixé, sauf exception justifiée.
• Il s’applique à la première mise en location ou lors de changement de locataire.
• Il est obligatoire pour les bailleurs dès qu’un logement est mis en location — vide ou meublé. 
• Ce dispositif ne s’applique que dans les zones dites “tendues”, c’est-à-dire celles où la demande locative est très supérieure à l’offre ; un arrêté préfectoral ou municipal confirme son application pour une durée donnée. 

2. Les villes qui appliquent actuellement l’encadrement des loyers en 2025

À l’été 2025, l’encadrement des loyers s’applique dans un ensemble de villes et territoires expérimentaux, couvrant 69 communes ou plus au total. Les principaux territoires concernés sont les suivants : 

Agglomérations principales déjà concernées :

• Paris (Paris intra-muros) ; 
• Lille, ainsi que Hellemmes et Lomme ; 
• Plaine Commune (9 villes de Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Saint-Ouen) ; 
• Est Ensemble (9 villes de Seine-Saint-Denis : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) ; 
• Lyon et Villeurbanne ; 
• Montpellier ; 
• Bordeaux ;
• Pays Basque (24 communes dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, Urrugne, etc.) ; 
• Grenoble-Alpes Métropole (territoire avec 13 communes totalement couvertes, et 8 partiellement). 

Dans toutes ces zones, l’encadrement des loyers s’applique aux contrats de location résidentielle privée et impose des plafonds auxquels les bailleurs doivent se conformer — sous peine de sanctions en cas de non-respect. 

3. Villes et territoires en projet d’application (2025–2026)

En complément des zones déjà en vigueur, plusieurs communes ou agglomérations ont candidaté ou prévoient d’appliquer prochainement l’encadrement des loyers en 2025 ou 2026. Ces projets sont généralement en cours d’instruction ou attendent un arrêté préfectoral pour entrer en vigueur. 

Parmi les territoires qui ont déclaré leur intention d’instaurer l’encadrement des loyers :

• Marseille (ville entière) ; 
• Agglomération d’Annemasse (12 communes) ; 
• Grand Orly Seine Bièvre (11 communes autour de Paris) ; 
• Cergy (Val-d’Oise) ; 
• Autres candidatures potentielles : Rennes et Nantes (sous réserve de validation). 

Ces extensions visent à étendre le dispositif à des zones déjà en tension, avec l’objectif de modérer les niveaux des loyers, notamment dans des marchés où la pression locative est forte.

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4. Comment fonctionne le zonage et qui décide ?

L’encadrement des loyers ne s’applique pas automatiquement à toutes les zones tendues ; les collectivités doivent se porter candidates pour qu’un arrêté préfectoral l’active sur leur territoire.

Traditionnellement :

• Ce sont les préfectures et les communes qui définissent le périmètre.
• Elles doivent accompagner leur candidature d’études locales justifiant la tension du marché. 
• Un arrêté annuel fixe les plafonds de loyers applicables. 
• Même si une commune est classée en zone tendue (cf. zonage national), seule une décision locale d’application active l’encadrement dans la pratique. 

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Particularités et exceptions

Le dispositif s’applique à :

• la location vide ;
• la location meublée ;
• ainsi que les baux mobilité selon les règles locales.

Dans certaines zones, l’application est précisée pour éviter les abus ou interprétations divergentes. 

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base si le logement dispose d’éléments exceptionnels de localisation ou de confort. Toutefois, certaines conditions — notamment énergétiques (DPE F ou G) — peuvent interdire ce complément. 

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Cas pratiques (exemples concrets)

Cas 1 – Paris

Un bailleur qui loue un T2 dans Paris doit fixer le loyer initial en respectant le plafond de loyer majoré valable pour la catégorie de logement, faute de quoi il risque des sanctions administratives ou des rappels de loyer. 

Cas 2 – Bordeaux

À Bordeaux, une famille qui met un appartement en location doit appliquer les plafonds locaux dès la mise en location ou au changement de locataire. Si le bien dépasse les critères pour un complément de loyer justifié, ce dernier doit être mentionné avec précision dans le bail. 

Cas 3 – Pays Basque

Dans les communes du Pays Basque où le dispositif est activé, les loyers des petites surfaces peuvent être modérés par rapport aux prix du marché non encadré, tout en permettant un ajustement via complément pour des logements considérés « exceptionnels ». 

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Récapitulatif rapide

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Conclusion

L’encadrement des loyers s’est progressivement étendu à une grande partie des zones tendues de France pour lutter contre la flambée des prix et protéger les locataires dans des marchés où la demande excède largement l’offre. En 2025, Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, de nombreuses communes de la région parisienne, du Pays Basque et de Grenoble sont déjà concernées. D’autres territoires, comme Marseille ou Cergy, ont manifesté leur intention d’appliquer le dispositif dans les mois à venir.

Ce mécanisme reste expérimental jusqu’en 2026, et son avenir dépend des évaluations en cours, mais il constitue aujourd’hui un élément central de la régulation du marché locatif dans les zones les plus tendues. L’encadrement des loyers influence directement les pratiques de fixation des loyers et doit être intégré dans toute stratégie d’investissement locatif en France.

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