Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : majorations et exonérations ?

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée. Elle n’a pas disparu pour autant : elle reste due sur les résidences secondaires et sur certains autres locaux meublés qui ne constituent pas l’habitation principale du contribuable. Dans certaines communes, la facture peut en outre être alourdie d’une majoration allant jusqu’à 60 %, que la loi permet d’écarter dans quelques situations précises.

Qui doit payer la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est due pour les logements meublés et leurs dépendances dont le contribuable a la disposition ou la jouissance au 1er janvier de l’année d’imposition. Le redevable peut être le propriétaire, l’usufruitier ou un locataire qui occupe le logement à titre non principal. Une SCI n’est pas exonérée en tant que telle : le critère retenu par l’administration est la qualité de l’occupant, et non celle du propriétaire.

La taxe est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, à laquelle s’appliquent les taux votés par les collectivités locales. Contrairement à l’ancienne taxe sur la résidence principale, les résidences secondaires ne bénéficient d’aucun abattement. La situation personnelle du propriétaire n’ouvre donc pas, en principe, droit à une exonération générale.

Une majoration pouvant atteindre 60 %

Les communes situées en zone tendue peuvent, par délibération, majorer de 5 % à 60 % la part communale de la THRS. Cette faculté existe depuis 2017 et son périmètre a été élargi depuis 2024. Selon l’étude de la DGFiP relayée pour 2026, 1 666 des 3 689 communes éligibles ont voté une majoration, soit 45 % contre 44,1 % en 2025, et 688 d’entre elles ont retenu le taux maximal de 60 %.

Une majoration de 60 % n’équivaut pas à une taxe de 60 % de la valeur locative : elle s’applique à la cotisation communale de taxe d’habitation.

Qui peut être exonéré de la majoration ?

L’article 1407 ter du CGI permet au contribuable de demander à ne pas supporter la majoration dans trois situations. Le tableau ci-dessous les résume, avec le dégrèvement propre aux retours de zone de crise.

La première vise les personnes contraintes, par leur activité professionnelle, de résider hors de leur habitation principale. La deuxième concerne les personnes hébergées durablement dans un établissement de soins, comme un EHPAD, qui conservent la jouissance exclusive de leur ancien logement. Dans ce cas, l’article 1414 B du CGI exonère de la THRS elle-même, et non seulement de la majoration, à compter de l’année qui suit l’entrée dans l’établissement.

Logement impossible à vendre ou à louer : une cause étrangère à la volonté ?

La troisième situation est celle du logement que le propriétaire ne peut pas affecter à l’habitation principale pour une cause étrangère à sa volonté. L’administration cite les logements précaires, ceux appelés à disparaître dans une opération d’urbanisme et les biens mis en vente ou en location sans trouver preneur.

Il ne suffit toutefois pas d’affirmer que le bien est invendable. Le contribuable doit prouver que le logement a réellement été proposé sur le marché, à un prix normal, sans acquéreur ni locataire : mandats, annonces, justificatifs de recherche.

Expatriation et retour forcé : le dégrèvement de l’article 1414 A

L’article 1414 A du CGI prévoit un dégrèvement de THRS pour certaines personnes domiciliées hors de France, dont l’ancien logement était la résidence principale. Il suppose un retour en France à la suite d’un appel à quitter une zone de crise ou d’une opération de retour collectif décidée par les autorités françaises. Ce n’est donc pas une exonération générale pour expatriés.

La liste des zones est fixée chaque année par arrêté : celui du 18 mars 2025, pour 2024, visait Haïti, l’Iran, le Liban et le Vanuatu, et un arrêté du 25 février 2026 actualise la liste au titre de 2025. Le ministère a reconnu en 2025 ne disposer d’aucun suivi statistique des demandes, un suivi devant débuter en 2026.

Comment demander l’exonération ou le dégrèvement ?

L’exonération n’est pas automatique. Le contribuable présente une réclamation au service des impôts des particuliers compétent pour la commune du logement, avec les justificatifs de sa situation, depuis la messagerie sécurisée de son espace impots.gouv.fr ou par courrier. Le paiement reste dû en attendant la réponse de l’administration.

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Résidence secondaire inoccupée : faut-il quand même payer ?

Oui, en principe : un logement inoccupé ne cesse pas d’être soumis à la THRS. Le critère est la situation au 1er janvier, et un logement meublé dont le contribuable garde la disposition reste taxable même s’il est vide une partie de l’année. Il faut distinguer ce cas du logement réellement vacant, qui relève, le cas échéant, de la taxe sur les logements vacants ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants, selon d’autres règles.

La déclaration d’occupation des locaux, à effectuer avant le 1er juillet (30 juin 2026) sur le service « Gérer mes biens immobiliers », conditionne cette qualification. L’omission, le retard ou l’erreur exposent à une amende de 150 € par local, l’administration ciblant en 2026 surtout les grands détenteurs, avant un contrôle élargi prévu en 2027.

Conclusion

La THRS reste due sur les résidences secondaires, pour un montant fonction de la valeur locative et, selon la commune, majoré jusqu’à 60 %. Les exonérations sont réelles mais encadrées : contrainte professionnelle, hébergement durable en établissement de soins, cause étrangère à la volonté ou retour de zone de crise. Elles se demandent par réclamation, justificatifs à l’appui, et la déclaration d’occupation du 30 juin doit être vérifiée chaque année.