Usufruit et nue-propriété en location meublée : qui doit déclarer les loyers ?

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Le démembrement de propriété complique rapidement le traitement fiscal d’un bien loué meublé. Dès qu’un usufruitier et un nu-propriétaire se partagent les droits sur le bien, il ne suffit plus de savoir qui encaisse les loyers : il faut aussi déterminer qui les déclare, qui relève du statut de loueur en meublé et, au régime réel, comment traiter les charges et les amortissements.

Ce sujet demeure l’un des plus sensibles de la fiscalité LMNP. Il croise à la fois le droit civil, les règles BIC et les principes comptables du régime réel. Mieux vaut donc raisonner à partir des règles de base, puis identifier les zones qui exigent une validation au cas par cas.

Usufruit et nue-propriété : le point de départ

En droit civil, la pleine propriété se décompose entre l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété donne vocation à récupérer la pleine propriété lorsque l’usufruit prend fin. 

Dans un schéma classique, l’usufruitier a donc droit aux loyers produits par le bien. Le nu-propriétaire, lui, détient un droit sur la valeur du bien, mais n’encaisse pas les revenus pendant la durée du démembrement. Cette distinction est essentielle, car en location meublée, c’est elle qui commande ensuite la logique fiscale.

Qui déclare les loyers en location meublée ?

Lorsqu’un bien démembré est loué meublé, les loyers relèvent en principe de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Dans un démembrement classique, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers ; c’est donc, en règle générale, lui qui supporte l’imposition correspondante.

Autrement dit, le nu-propriétaire n’a pas, en principe, de loyers à déclarer tant qu’il ne perçoit aucun revenu issu du bien. Les obligations de déclaration LMNP reposent ainsi, en principe, sur la personne qui perçoit effectivement les revenus locatifs. La logique est simple : droit aux revenus d’un côté, imposition des revenus de l’autre.

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Qui porte le statut LMNP ou LMP ?

Le statut de loueur en meublé s’apprécie au niveau de la personne qui exploite effectivement la location et encaisse les recettes. Dans un démembrement classique, cette personne est en principe l’usufruitier.

Cela signifie que, pour le bien concerné :

• l’usufruitier est en principe regardé comme le loueur en meublé ;
• c’est à son niveau que s’apprécient les recettes tirées de ce bien ;
• c’est également lui qui assume les obligations déclaratives liées à l’activité (micro-BIC ou régime réel).

Cette règle doit toutefois être maniée avec prudence dans les montages atypiques ou lorsqu’un même contribuable exploite plusieurs biens sous des régimes différents. En pratique, dès que le démembrement se combine avec une activité plus large, une validation technique reste nécessaire.

Régime réel : comment traiter les charges courantes ?

Lorsqu’un usufruitier exploite le bien en location meublée au régime réel, la logique fiscale suit généralement la logique économique de l’exploitation. Les charges courantes liées à la location meublée sont donc, en principe, déduites chez celui qui supporte effectivement ces dépenses et perçoit les loyers.

Cela vise notamment :

• les frais de gestion 
• certaines charges de copropriété 
• les primes d’assurance 
• les petites dépenses d’entretien 
• et toutes les autres dépenses d’exploitation courante du bien.

Amortir l’usufruit d’un bien démembré

Le traitement des amortissements constitue l'un des points les plus techniques du démembrement de propriété. En principe, la déduction fiscale d'un amortissement suppose que le bien ou le droit concerné soit inscrit à l'actif de l'exploitant et fasse l'objet d'une comptabilisation régulière.

En présence d'un démembrement, la situation devient plus complexe. Plusieurs décisions de jurisprudence ont admis, dans certaines circonstances, l'amortissement d'usufruits acquis à titre onéreux, qu'ils soient temporaires ou viagers, en considérant que ces droits se déprécient irréversiblement avec le temps. À l'inverse, un usufruit reçu gratuitement par donation ou succession ne présente généralement pas de coût d'acquisition susceptible d'être amorti.

La possibilité d'amortir dépend alors de nombreux paramètres : nature de l'usufruit (temporaire ou viager), mode d'acquisition, qualité de l'exploitant (LMNP, LMP ou société soumise à l'IS), inscription à l'actif comptable et position retenue par l'administration fiscale. Il serait donc excessif d'affirmer qu'un usufruit est toujours amortissable ou, à l'inverse, qu'il ne l'est jamais. En pratique, lorsqu'un bien loué meublé fait l'objet d'un démembrement, le traitement des amortissements doit être validé au cas par cas afin de sécuriser la position fiscale retenue et d'éviter tout risque de remise en cause lors d'un contrôle. (possibilité de faire un renvoi direct à l article amortir l’usufruit d’un bien démembré)

Conclusion

En location meublée, le démembrement ne change pas le principe civil de base : l’usufruitier a vocation à percevoir les loyers, et c’est donc en principe lui qui les déclare dans la catégorie des BIC. Le nu-propriétaire, tant qu’il ne perçoit aucun revenu, n’a pas de loyers à déclarer au titre du bien démembré.

Là où le sujet devient réellement complexe, c’est au régime réel, lorsque se posent les questions de répartition des charges et surtout d’amortissements. Sur ce point, les sources administratives, doctrinales et jurisprudentielles appellent à la prudence, et il serait dangereux d’appliquer une règle automatique à tous les schémas de démembrement.

Avant de structurer un investissement LMNP autour d’un usufruit et d’une nue-propriété, ou avant de déclarer un bien déjà démembré au régime réel, une validation par un expert-comptable et, si nécessaire, par un avocat fiscaliste, reste indispensable pour sécuriser le montage dans la durée.

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