Article rédigé le 20/06/25
Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie prisée pour générer des revenus passifs et se constituer un patrimoine. Toutefois, il est essentiel de s’assurer que le rendement locatif de ses investissements est en adéquation avec ses objectifs patrimoniaux (prudent, équilibré ou dynamique).
Mais comment savoir si un bien immobilier offre un bon rendement locatif ?
Quelles sont les différentes méthodes pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier et quels sont les critères à prendre en compte pour optimiser ses performances financières ?
Le rendement locatif correspond au rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et son coût d’acquisition. Il s’exprime en pourcentage et permet d’évaluer la performance financière d’un investissement immobilier.
On distingue trois types de rendement locatif :
Le rendement locatif brut est le calcul le plus simple. Il s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien ou prix de revient, puis en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage.
Formule : (Loyer annuel / Prix d’achat du bien) x 100
Exemple :
Un appartement acheté 200 000 € et loué 800 € par mois.
Loyer annuel perçu : 800 × 12 = 9600€
Rendement brut= (prix d’achat / loyer annuel) × 100
Rendement brut = (9600/200000) x 100 = 4,8%
Le rendement brut permet une première évaluation rapide, mais il ne prend pas en compte les charges et impôts.
Le rendement net intègre les charges liées à l’exploitation du bien (taxes, charges de copropriété, assurances, frais d’entretien, etc.). Il est plus précis que le rendement brut.
Formule : {(Loyer annuel – Charges annuelles) / Prix d’achat du bien} x 100
Exemple :
Reprenons l’exemple précédent. Considérons que les charges annuelles (taxe foncière, assurances, copropriété, entretien) s’élèvent à 2 000 €.
Revenu net annuel = 9600−2000=7600€
Rendement locatif net = (Prix d’achat / Revenu net annuel) × 100
Rendement locatif net = (7600/20000) x 100 = 3,8%
Le rendement locatif net-net prend en compte la fiscalité applicable aux revenus locatifs (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, etc.). Ce calcul est plus complexe car il dépend du régime fiscal choisi (micro-foncier, Bic réel, LMNP, etc.).
💡 Découvrez nos conseils pour atteindre un rendement élevé et maximiser votre rentabilité – Lisez notre article maintenant !
L’emplacement est le facteur clé d’un bon rendement locatif. Une zone dynamique avec une forte demande locative garantit un taux d’occupation élevé et une valorisation du bien à long terme. Les critères à analyser incluent :
Un bien vacant représente une perte financière. Un bon rendement doit intégrer un taux d’occupation élevé. La localisation, le type de bien et la gestion locative influencent directement cette vacance. Par exemple, un studio en centre-ville sera plus facile à louer qu’un grand appartement dans une zone rurale.
Les charges de copropriété, les frais d’entretien environ 3 à 5% des loyers, et la taxe foncière réduisent le rendement net. Avant d’investir, il est essentiel d’évaluer ces coûts et de les intégrer dans le calcul de rentabilité. N’oubliez pas également les frais de CFE, les frais de comptabilité et les diverses assurances (PNO, GLI, Emprunteur).
Un bon investissement ne se limite pas au rendement actuel. Il faut anticiper l’évolution des prix de l’immobilier et des loyers pour mesurer le potentiel de valorisation. Une zone en plein essor peut offrir un rendement plus intéressant sur le long terme.
Un bon rendement locatif passe par un prix d’achat maîtrisé. Il est crucial de bien négocier l’acquisition et d’acheter en dessous du prix du marché. Une étude comparative des prix au mètre carré et des loyers pratiqués permet d’identifier les meilleures opportunités.
Le choix du régime fiscal a un impact direct sur la rentabilité. Par exemple :
La location meublée permet souvent d’obtenir des loyers plus élevés qu’une location nue et offre des avantages fiscaux intéressants. En moyenne, le loyer d’un bien meublé est 10 à 20% supérieur à celui d’un bien loué vide.
💡 Vous hésitez à louer votre résidence principale ? Découvrez si c’est une bonne ou mauvaise idée en lisant notre article !
Un logement rénové énergétiquement, bien décoré et équipé trouve plus facilement preneur et limite la vacance locative. De plus, il peut se louer à un tarif plus élevé. Des petites améliorations, comme une nouvelle cuisine ou une salle de bain modernisée, peuvent significativement augmenter le loyer.
De nombreux outils en ligne permettent de calculer rapidement le rendement locatif. Certains sites proposent des simulateurs prenant en compte la fiscalité, les charges et les taux d’emprunt. Voici quelques plateformes utiles :
Un appartement T2 acheté 150 000 €, loué 700 € par mois, avec 1 500 € de charges annuelles.
Revenu locatif annuel = 700 € × 12 = 8 400 €
Rendement brut = (Revenu locatif annuel / Prix d’achat) × 100
Revenu brut = (8400/150000) x 100 = 5,6 %
Revenu net annuel = Revenu locatif annuel – Charges annuelles
Revenu net annuel = 8 400 € – 1 500 € = 6 900 €
Rendement net = (Revenu net annuel / Prix d’achat) × 100
Rendement net = {(8400 – 1500)/150000} x 100 = 4,6 %
Une maison de 250 000 €, louée 1 200 € par mois, avec 3 500 € de charges annuelles.
Revenu locatif annuel = 1 200 € × 12 = 14 400 €
Rendement brut = (Revenu locatif annuel / Prix d’achat) × 100
Rendement brut = (14400/250000) x 100 = 5,76 %
Revenu net annuel = Revenu locatif annuel – Charges annuelles
Revenu net annuel = 14 400 € – 3 500 € = 10 900 €
Rendement net = (Revenu net annuel / Prix d’achat) × 100
Rendement net = {(14400 – 3500)/250000} x 100 = 4,36 %
Évaluer le rendement locatif est essentiel pour s’assurer qu’un investissement immobilier est rentable. En prenant en compte les différents types de rendement, les charges et la fiscalité, un investisseur peut optimiser son retour sur investissement. Une analyse approfondie permet d’améliorer la rentabilité et de maximiser les gains sur le long terme.
Vous avez des questions n’hésitez pas à contacter un expert Qlower !
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien ou le prix de revient, puis en multipliant par 100.
Formule : (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100
Rendement net- d’impôts : ajoute la fiscalité et les prélèvements sociaux.
L’emplacement, la demande locative, la vacance locative, les charges, la fiscalité et l’évolution du marché immobilier impactent directement la rentabilité.
Investir dans une zone à forte demande locative, proposer un logement meublé et rénové, fixer un loyer adapté au marché et bien sélectionner ses locataires.
Des simulateurs en ligne comme notre simulateur de capacité d’emprunt https://www.qlower.com/capacite-demprunt/
Ou encore RendementLocatif, MeilleursAgents ou Boursorama permettent de calculer la rentabilité en prenant en compte les charges, la fiscalité et les taux d’emprunt.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
Qlower est là pour vous aiguiller au mieux selon votre situation ! N’hésitez pas à prendre un rdv avec un de nos experts !
Inscrivez-vous à la newsletter Qlower
Qlower vous propose du contenu utile (articles, conseils…) pour créer et développer votre patrimoine immobilier. Rejoignez la communauté Qlower et partagez vos questions et commentaires.
Obtenez dès maintenant tous les conseils d’experts pour vous faciliter la vie et boostez votre activité de loueur en meublé
