Comment remplir le formulaire P2-P4i ?
Cette « fiche conseil » proposée par Qlower vous permettra de savoir comment remplir un formulaire P0I.
L’investissement locatif en direct peut paraître impressionnant pour les néophytes, d’autant plus s’ils souhaitent investir dans l’immobilier professionnel, des bureaux ou des commerces. Entre le choix des biens, les montants importants à investir et la fiscalité, il faut posséder un ensemble de connaissances pointues, ou être bien entouré.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont souvent présentées comme des alternatives “plug and play” plus pratiques que l’investissement en direct. Mais, entre les frais et la fiscalité, cela peut vite se révéler moins rentable que cela en a l’air.
Investir dans des SCPI depuis une assurance-vie peut néanmoins vous permettre de réaliser d’importantes économies d’impôts. On fait le point dans cet article !
La SCPI est un produit financier qui vous permet d’acheter des parts d’un portefeuille immobilier, généralement constitué d’immeubles de bureaux et de commerces (SCPI de rendement). Il existe aussi des SCPI fiscales composées d’immeubles d’habitation, par exemple pour profiter du dispositif Pinel, mais elles sont plus rares.
La valeur du parc immobilier est fractionnée en parts, que vous pouvez acheter et détenir en direct dans un compte-titre ordinaire. Dans ce cas, vous recevez une partie des loyers perçus, en général tous les trimestres, en fonction du nombre de parts que vous détenez.
Étant donné que l’on parle d’immobilier, il est d’ailleurs possible de financer ses parts de SCPI avec un crédit immobilier et déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.
En bref, les parts de SCPI permettent au plus grand nombre d’investir dans l’immobilier locatif avec de petites sommes, et sans contraintes de gestion. C’est également une solution idéale pour diversifier ses investissements en immobilier, notamment en investissant dans des bureaux et des locaux commerciaux ou logistiques ; autant de biens difficilement accessibles en direct.
Les SCPI distribuant les loyers perçus à travers un ensemble de biens immobiliers, les revenus sont traités comme des revenus fonciers. Si vous les détenez en direct et recevez les loyers directement sur votre compte en banque, vous serez imposés sur ces revenus au régime réel ou micro-foncier.
Au régime réel, les loyers sont intégrés sans abattement au revenu imposable. Ils sont donc imposés au barème progressif de l’impôt, auquel s’ajoutent 17.2% de prélèvements sociaux. Donc, si votre tranche marginale d’imposition est à 30%, chaque loyer sera imposé à 47.20%. Le seul avantage de ce régime est de pouvoir déduire les charges du prêt immobilier de votre assiette fiscale, uniquement si vous les avez achetées à crédit.
Avec le régime micro-foncier, vous profitez d’un abattement de 30% sur l’ensemble des revenus fonciers bruts, correspondant aux charges, qui sont évaluées forfaitairement.
Néanmoins, il faut y être éligible en validant les trois conditions suivantes :
Comme on peut le constater, la fiscalité des SCPI est plutôt lourde si vous les détenez en direct. D’autant plus qu’elles entrent également dans le champ de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Mais il existe un placement permettant de simplifier et réduire grandement cette fiscalité : l’assurance-vie.
Détenir des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie n’a rien à voir avec une détention en direct et présente de nombreux avantages :
Néanmoins, les SCPI dans l’assurance-vie connaissent quelques limites : vous ne pouvez pas financer les parts à crédit, ou avoir un contrat 100% investi en SCPI par exemple. Il faudra forcément investir en parallèle sur un fonds euro, ou des unités de comptes.
De même, les frais de versement (ou droits d’entrée) peuvent être importants, et ce sont les assureurs qui décident du taux de redistribution des revenus versés par les SCPI. Ils ont même la possibilité de se réserver une quote-part des loyers, ce qui peut en affecter le rendement. Enfin, il faut savoir que les SCPI ne sont pas éligibles aux versements programmés : vous pouvez tout à fait effectuer des versements ponctuels, mais ils ne pourront pas être automatiques.
En conclusion, investir dans l’immobilier à travers une assurance-vie présente de nombreux avantages en termes de diversification, de fiscalité, de facilité de gestion et même de transmission. Les principaux inconvénients viennent, au final, de l’assureur. Il faut donc le choisir avec soin, pour trouver le contrat adapté à son profil et ses objectifs.
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