Article rédigé le 09/06/25
Se lancer dans l’investissement immobilier, c’est comme préparer un marathon : il faut être prêt, entraîné, et surtout en pleine forme financière !
Et l’une des premières choses que les banques regardent pour juger de votre forme, c’est votre taux d’endettement.
Le problème ?
Si votre taux d’endettement est trop élevé (souvent supérieur à 35%), obtenir un nouveau prêt peut devenir mission impossible. Heureusement, il existe des solutions simples et efficaces pour reprendre la main sur la situation et continuer à avancer vers les objectifs immobiliers que vous vous êtes fixés.
Dans cet article, on va décrypter comment fonctionne ce fameux taux, pourquoi il bloque souvent, et surtout donner 5 stratégies concrètes pour retrouver votre capacité d’emprunt. Avec, en prime, un tableau récapitulatif pour y voir clair !
Avant de sortir la boîte à outils, il faut comprendre le problème.
Le taux d’endettement mesure le poids de vos dettes (prêts, pensions, crédits conso…) par rapport à vos revenus. Les banques aiment quand ce taux reste sous la barre des 35 %.
Formule magique :
Taux d’endettement (%) = (Charges mensuelles / Revenus nets mensuels) × 100
Exemple :
Calculez votre capacité d’emprunt en quelques clics sur Qlower
Depuis 2021, sous l’impulsion du HCSF, les banques appliquent cette règle de prudence : 35 % max pour éviter le surendettement massif des ménages.
Même si votre futur bien génère des loyers, la banque calcule d’abord votre taux actuel sans ces nouveaux revenus.
Ainsi, les banques veulent éviter que vous vous retrouviez coincé financièrement. Elles doivent s’assurer que, même après avoir payé ton crédit, vous puissiez vivre correctement.
Mais il y a une subtilité :
Même si ton projet immobilier est rentable, la banque regarde souvent ton endettement avant d’intégrer les revenus futurs du projet.
Bonne nouvelle : il existe plusieurs leviers pour débloquer la situation.
Augmenter ses revenus :
Plus vos revenus augmentent, plus votre taux d’endettement diminue automatiquement.
Comment faire ?
Exemple :
Anna gagne 2 800 €/mois. En lançant une activité d’assistante virtuelle en parallèle, elle ajoute 500 € par mois → son taux d’endettement baisse de 5 points en quelques mois !
Regrouper ou renégocier ses crédits :
Le rachat de crédits ou la renégociation de taux permet d’alléger ses mensualités et donc son endettement.
Vous pouvez :
Exemple :
Avant regroupement :
Après regroupement :
Augmenter son apport personnel :
Un apport personnel plus élevé réduit le montant de l’emprunt, et donc les mensualités. C’est-à-dire : Un apport plus important = moins d’emprunts = moins de charges.
Astuce : Mobiliser son épargne, ses assurances-vie, ou vendre un bien non stratégique pour augmenter son apport. Il est souvent exigé un apport entre 10% et 20% ou au minimum couvrir les frais de notaire et frais annexes.
Exemple :
Projet immobilier de 200 000 € :
Cela peut baisser ton taux d’endettement de plusieurs points !
Miser sur le taux d’endettement différentiel :
Certaines banques prennent en compte le différentiel entre les loyers perçus et les charges, ce qui est beaucoup plus avantageux. Spécialement utile en investissement locatif : certaines banques calculent le taux après avoir intégré les revenus futurs !
Exemple :
Ici, la banque considère que votre opération est autofinancée, donc votre taux d’endettement « réel » est faible !
Se tourner vers des banques plus « investisseurs friendly » :
Toutes les banques n’ont pas la même approche vis-à-vis des investisseurs. Certaines sont prêtes à aller plus loin si le projet est solide avec une présentation financière, un business plan et des hypothèses prudentes.
💡Conseil : Passez par un courtier spécialisé qui connaît les banques ouvertes aux investisseurs en série !
Votre taux d’endettement actuel est trop élevé pour investir ? Pas de panique ! Avec un peu de méthode et de stratégie, vous avez la possibilité de largement inverser la tendance.
➔ En augmentant vos revenus, en allégeant vos crédits existants, en augmentant votre apport ou en trouvant la bonne banque, vous pouvez reprendre le contrôle et poursuivre vos projets immobiliers.
⇒ Une autre stratégie consiste à bien choisir son régime fiscal permettant d’augmenter la rentabilité globale de votre projet. Vous avez une question sur le choix de votre statut juridique et fiscale, lisez notre article
N’oubliez pas : chaque point de taux récupéré est une victoire qui vous rapproche de votre liberté financière.
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Le taux d’endettement se calcule en divisant vos charges mensuelles par vos revenus nets, multiplié par 100. Il ne doit pas dépasser 35 % selon les recommandations du HCSF.
C’est possible, mais rare. Certaines banques acceptent de dépasser ce seuil si le reste à vivre est important ou si le projet immobilier génère des revenus rapidement.
C’est une méthode de calcul utilisée par certaines banques qui tient compte des loyers futurs pour compenser les mensualités de crédit, réduisant ainsi artificiellement le taux d’endettement.
Oui, en regroupant vos crédits et en allongeant la durée de remboursement, vous réduisez vos mensualités, ce qui diminue votre taux d’endettement et relance votre capacité d’emprunt.
Un apport élevé permet de réduire le montant à emprunter, donc les mensualités. Cela fait baisser votre taux d’endettement et rassure la banque.
Créer une activité secondaire, passer à la location meublée (LMNP), ou développer des revenus locatifs atypiques sont des pistes efficaces pour augmenter les revenus nets mensuels.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
Qlower est là pour vous aiguiller au mieux selon votre situation ! N’hésitez pas à prendre un rdv avec un de nos experts !
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