Déclaration fiscale en indivision (un ou deux numéros de Siret) ?

​L'indivision désigne la situation juridique où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier, chacun possédant une quote-part. Cette situation peut résulter d'un héritage, d'une acquisition conjointe ou d'une dissolution de communauté matrimoniale. La gestion fiscale d'un bien en indivision nécessite une attention particulière, notamment en ce qui concerne la déclaration des revenus locatifs et l'obtention d'un numéro SIRET.

      Numéro SIRET en Indivision : Un ou Deux ?

Lorsqu'un bien immobilier est loué en meublé sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et détenu en indivision, la question du nombre de numéros SIRET se pose. Selon les sources consultées, notamment jedeclaremonmeuble.com et fiscalite-lmnp.fr, il est nécessaire d'obtenir un numéro SIRET unique pour l'indivision. Ce numéro identifie l'indivision en tant qu'entité fiscale distincte, et non chaque indivisaire individuellement.

   Processus d'Obtention du Numéro SIRET

Pour obtenir ce numéro SIRET, les démarches suivantes doivent être effectuées :​

1. Déclaration de l'Activité : L'indivision doit déclarer son activité de location meublée auprès de l'INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) via le guichet unique des formalités des entreprises. Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de l'activité.
2. Formulaire à Remplir : Le formulaire spécifique à l'indivision, tel que le formulaire FCMB, doit être rempli. Ce formulaire est destiné aux exploitations en commun avec indivision entre personnes physiques exclusivement.
3. Obtention du Numéro SIRET : Une fois la déclaration validée, un numéro SIRET est attribué à l'indivision. Ce numéro sera utilisé pour toutes les démarches fiscales liées à l'activité de location meublée.

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   Régime Fiscal Applicable en Indivision

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L'indivision en location meublée est soumise au régime réel simplifié par défaut. Ce régime permet de déduire les charges réelles liées à l'activité locative, telles que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les assurances, les taxes foncières, ainsi que l'amortissement du bien et du mobilier.

Avantages du Régime Réel Simplifié

• Optimisation Fiscale : La déduction des charges et l'amortissement permettent souvent de réduire significativement le bénéfice imposable, voire de créer un déficit reportable sur les années suivantes.​
• Gestion Comptable : Bien que nécessitant une tenue comptable rigoureuse, ce régime offre une transparence et une précision dans la gestion financière de l'indivision.

    Déclaration des Revenus en Indivision

Chaque indivisaire doit déclarer sa part des revenus locatifs dans sa déclaration personnelle de revenus. Le processus est le suivant :​

• Liasse fiscale de l'indivision : L'indivision établit une liasse fiscale unique, incluant notamment le formulaire 2031, qui récapitule les résultats de l'activité locative.​ 

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• Répartition des revenus : Les revenus nets sont répartis entre les indivisaires en fonction de leur quote-part dans l'indivision.​

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• Déclaration Personnelle : Chaque indivisaire reporte sa part des revenus nets sur le formulaire 2042-C-PRO de sa déclaration de revenus personnelle.

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Exemple : Si deux indivisaires détiennent respectivement 60% et 40% d'un bien générant 10 000 € de revenus nets, ils déclareront respectivement 6 000 € et 4 000 € dans leur déclaration personnelle.

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Cas pratiques : 

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Cas 1 : Deux Frères en Indivision

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M.J et M.P héritent d'un appartement qu'ils décident de louer en meublé. Ils créent une indivision et obtiennent un numéro SIRET unique. Les revenus locatifs sont de 12 000 € annuels. Jean détient 70% de l'indivision et Pierre 30%. Après déduction des charges, le bénéfice net est de 10 000 €.​

M. J : 70% de 10 000 € = 7 000 € à déclarer.​

M. P : 30% de 10 000 € = 3 000 € à déclarer.​

Chacun reporte sa part sur le formulaire 2042-C-PRO de sa déclaration de revenus.​ 

Cas 2 : Couple Marié sous le Régime de la Communauté

Marie et Louis, mariés sous le régime de la communauté, achètent un studio qu'ils louent en meublé. Ils remplissent le formulaire P0i au nom de l'un des deux, obtiennent un numéro SIRET unique, et déclarent les revenus locatifs sur une seule déclaration commune. ​ 

    Comparaison entre Indivision et Société Civile Immobilière (SCI)

Lorsqu'il s'agit de détenir un bien immobilier à plusieurs, deux principales structures juridiques sont envisageables : l'indivision et la Société Civile Immobilière (SCI). Chacune présente des caractéristiques spécifiques en termes de gestion, de fiscalité et de transmission.​ 

Gestion et Prise de Décision

• Indivision : Chaque décision nécessite l'accord unanime des indivisaires, ce qui peut compliquer la gestion quotidienne, notamment en cas de désaccord. De plus, chaque indivisaire peut demander à tout moment la sortie de l'indivision, rendant la situation précaire.  

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• SCI : La gestion est structurée autour d'un gérant désigné par les associés, facilitant la prise de décision. Les statuts de la SCI peuvent prévoir des modalités spécifiques pour l'entrée ou la sortie des associés, offrant une stabilité accrue. ​

Responsabilité des Membres

• Indivision : Les indivisaires sont responsables des dettes à hauteur de leur part dans l'indivision, mais leur patrimoine personnel peut être engagé en cas de dettes.​ 

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• SCI : Les associés engagent leur patrimoine personnel uniquement à hauteur de leur part dans la société, offrant une protection partielle contre les créanciers.

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