Détermination des seuils LMNP / LMP en indivision (2025)

Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui du loueur en meublé professionnel (LMP) constituent les deux statuts fiscaux de référence pour la location meublée en France. Leur distinction repose principalement sur les seuils de recettes annuelles et sur le caractère principal ou non de l’activité.

Mais lorsque le bien est détenu en indivision, la question se complique : comment répartir les recettes entre les indivisaires ? Les seuils s’appliquent-ils individuellement ou globalement ? La réforme fiscale 2025, qui a modifié la fiscalité du LMNP (réintégration des amortissements dans les plus-values, baisse des abattements en micro-BIC), rend ce sujet encore plus sensible

Rappel des seuils LMNP et LMP en 2025

Le LMNP : activité accessoire

Un loueur est considéré comme non professionnel si :

● Les recettes locatives annuelles sont inférieures ou égales à 23 000 €, ou

● Les recettes locatives sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA).

Le LMP : activité principale

Un loueur devient professionnel (LMP) si :

● Les recettes annuelles de location meublée excèdent 23 000 €, et

● Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Le passage en LMP entraîne des conséquences fiscales et sociales :

● Affiliation obligatoire au régime social des indépendants (SSI/URSSAF).

● Imposition des plus-values professionnelles (mais exonérations possibles, art. 151 septies CGI).

● Revenus imposés en BIC avec possibilité de déduire les déficits du revenu global.

Nouveautés 2025

- Micro-BIC : abattement réduit à 30 % pour les meublés non classés (au-delà de 15 000 € de loyers), contre 50 % auparavant.

- Réel simplifié : amortissements toujours déductibles, mais désormais réintégrés dans le calcul des plus-values à la revente (LF 2025, applicable dès le 15 février 2025).

L’indivision et ses spécificités fiscales

Principe juridique

En indivision, chaque indivisaire détient une quote-part indivise du bien. Les revenus et charges sont répartis proportionnellement aux droits de chacun (art. 815 C. civ.).

Exemple :

● Deux frères détiennent un bien en indivision à 50/50.

● Loyers annuels : 20 000 €.

● Chaque indivisaire déclare 10 000 € de recettes.

Déclaration fiscale

● L’indivision est transparente fiscalement : chaque indivisaire déclare sa quote-part de recettes en BIC.

● Si option pour le régime réel : dépôt d’une déclaration unique 2031 pour l’indivision, puis répartition des résultats entre indivisaires via la 2042 C PRO.

Conséquence sur les seuils

Les seuils LMNP/LMP s’apprécient par foyer fiscal et non globalement pour l’indivision.

● Si chaque indivisaire perçoit moins de 23 000 € et que ces recettes restent inférieures à ses autres revenus, il reste LMNP.

● Si un indivisaire franchit le seuil (recettes > 23 000 € et supérieures à ses autres revenus), il bascule en LMP, même si l’autre reste LMNP.

 Détermination des seuils LMNP/LMP en indivision : cas pratiques

Cas n°1 : Indivision entre conjoints

Un couple marié sous le régime de la séparation achète un appartement loué meublé.

● Recettes : 30 000 €/an.

● Répartition : 50/50 → 15 000 € chacun.

● Le seuil de 23 000 € n’est pas dépassé → maintien en LMNP.

Cas n°2 : Deux frères investisseurs

Deux frères achètent un immeuble meublé.

● Recettes : 50 000 €/an.

● Répartition : 25 000 € chacun.

● Le frère A gagne 40 000 € de salaires → reste LMNP.

● Le frère B est retraité avec 20 000 € de pension → recettes > autres revenus → il devient LMP.

Cas n°3 : Héritage en indivision

Trois enfants héritent d’un bien familial loué meublé.

● Recettes : 24 000 €/an.

● Répartition : 8 000 € chacun.

● Aucun ne dépasse 23 000 € → tous restent LMNP, quel que soit leur niveau de revenus.

Avantages et limites du LMNP/LMP en indivision

Atouts de l’indivision

● Souplesse et simplicité pour gérer un bien hérité ou acquis ensemble.

● Possibilité d’amortir le bien (au réel) ou de bénéficier de l’abattement micro-BIC.

Limites pratiques

● Gestion lourde : décisions nécessitent l’accord des indivisaires (art. 815 C. civ.).

● Risque de blocage : tout indivisaire peut demander le partage.

● Fiscalité divergente possible : un indivisaire LMNP, l’autre LMP.

Solutions alternatives

● Création d’une SCI : structure juridique plus souple, mais incompatible avec le régime LMNP si imposée à l’IR (revenus fonciers).

● Convention d’indivision : permet de fixer des règles de gestion pour éviter les blocages.

Tableau comparatif – LMNP / LMP en indivision (2025)

Conclusion

En 2025, la distinction entre LMNP et LMP en indivision s’apprécie par indivisaire et par foyer fiscal, et non globalement au niveau de l’indivision. Chacun doit examiner ses propres recettes et les comparer à ses autres revenus pour savoir s’il bascule en LMP.

Le LMNP reste adapté pour une activité accessoire, mais il est fragilisé par la réforme fiscale 2025 (abattement réduit en micro-BIC, plus-values alourdies). Le LMP offre des avantages (imputation des déficits, exonérations sur les plus-values professionnelles), mais au prix de charges sociales et d’une gestion plus lourde.

En indivision, il est donc essentiel d’anticiper : une convention d’indivision ou, mieux, une SCI bien structurée peuvent sécuriser la gestion patrimoniale.

Sources

•  Code général des impôts : art. 155 IV (définition LMP), art. 50-0 (micro-BIC), art. 151 septies (exonérations), art. 151 septies B (déficits).

•  Code civil, art. 815 et suivants (indivision).

•  BOFiP – BOI-BIC-CHAMP-40-20 (location meublée : LMNP et LMP).

•  BOFiP – BOI-BIC-PVMV-40-20 (plus-values et amortissements).

•  DGFiP, Guide fiscal LMNP/LMP 2025.

•  Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025 – Comment bien déclarer ses revenus en 2025 ?, 20 mai 2025

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