Quelle différence entre chambre d’hôte et LMNP ?

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En France, la location meublée peut prendre plusieurs formes juridiques et fiscales, dont deux particulièrement populaires : la chambre d’hôte et la location meublée non professionnelle (LMNP). 

Bien que ces deux modalités permettent de générer des revenus locatifs, elles obéissent à des logiques différentes, tant du point de vue réglementaire que fiscal ou pratique. 

Cet article propose une analyse comparative complète de ces deux statuts, illustrée par des cas concrets, afin d’orienter les particuliers souhaitant se lancer dans l’accueil touristique ou l’investissement locatif.

      Le cadre juridique de ces 2 modes d'exploitation

Chambre d’hôte : un accueil chez l’habitant

La chambre d’hôte est une chambre meublée située dans le logement de l’habitant – résidence principale ou secondaire – destinée à accueillir des touristes à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées consécutives, dans la limite de 30 nuits par client. 

L’activité suppose un contact direct ou indirect avec les visiteurs, et l’inclusion d’au moins trois des quatre prestations suivantes : accueil des clients, fourniture du petit-déjeuner, mise à disposition du linge de maison, et nettoyage régulier des locaux. L'absence de ces prestations peut entraîner une requalification en simple chambre chez l’habitant.

Le nombre de chambres mises en location ne peut excéder 5 par logement, et l’accueil simultané est limité à 15 personnes maximum. Chaque chambre doit respecter une surface minimale réglementaire (ex. : 9 m² pour deux personnes, avec ajout de 5 m² par personne supplémentaire).

Obligations déclaratives : Avant de débuter l’activité, une déclaration préalable en mairie est obligatoire, via le formulaire Cerfa n°13566*03 ou le téléservice en ligne. En copropriété, il est également nécessaire de vérifier le règlement de copropriété et d’informer le syndic. Le non-respect de cette obligation est passible d’une amende de 450 € maximum.

Normes d’hygiène et de sécurité : L’exploitant doit respecter des règles strictes :
– Affichage des prix à l’intérieur, à l’extérieur et dans les chambres ;
– Tenue d’un registre des clients ;
– Remplissage de la fiche de police pour les clients étrangers ;
– Présence de détecteurs de fumée, extincteurs, et conformité aux règles sanitaires locales.

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LMNP : la location meublée à titre non professionnel

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés, sans exercer cette activité à titre professionnel. Ce régime s’applique sous conditions, notamment si :

• Les revenus locatifs annuels issus de la location meublée sont inférieurs ou égaux à 23 000 €, ou bien inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal ;
• Le logement est dûment meublé, c’est-à-dire équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire (literie, table, sièges, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles, luminaires, etc.), conformément au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 ;
• L’activité ne comporte aucune prestation de type hôtelier, comme le petit-déjeuner, le nettoyage quotidien, ou la fourniture du linge, qui sont réservés aux hébergements touristiques de type chambre d’hôte ou résidence de services.

      Régime fiscal : des statuts distincts

A. Imposition des revenus

- Chambre d’hôte : Les revenus issus d’une chambre d’hôte sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En 2025, deux régimes fiscaux sont possibles :

• Micro-BIC : si recettes annuelles ≤ 77 700 €, abattement forfaitaire de 50 %.
• Régime réel : déduction des charges et amortissements des biens et des travaux.

-LMNP : Le loueur sera également imposé dans la catégorie BIC et aura  le choix entre le micro-BIC et le régime réel simplifié, mais avec quelques différences en termes d’abattements et de seuils : 

• Micro-BIC :
  
  • 50 % d’abattement si location classique ou meublé de tourisme classé (plafond : 77 700 € par an),
  • 30 % pour les meublés non classés avec un plafond abaissé à 15 000 € par an.
• Régime réel : amortissement du bien, déduction des frais (souvent plus avantageux dès 15 000 € de recettes).

Depuis février 2025, en cas de revente, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value imposable, sauf exceptions (EHPAD, résidences étudiantes…).

Vous hésitez sur le choix de votre régime, ou vous avez une  question sur vos obligations fiscales ? contactez nos experts Qlower

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B. TVA et obligations comptables

• Chambre d’hôte : Soumise à la TVA si trois prestations para-hôtelières sont remplies. L’administration fiscale a précisé que la simple mise à disposition d’une boîte à clés sans accueil physique peut désormais entraîner un assujettissement à TVA à 10%. L’exploitant peut toutefois opter volontairement à la TVA.

Notons que le loueur en chambre d’hôte sera donc assujetti à la TVA à 10% sur ces revenus. Toutefois, il peut bénéficier de la franchise en base de TVA. Pour cela, il doit être dans l'une des situations suivantes :

• Le chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) est inférieur ou égal à 85 000 €.
• Le chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) est inférieur ou égal à 93 500 €
• LMNP : Exonéré sauf en cas de location en résidence de services avec bail commercial et prestations para-hôtelières. En cas d’assujettissement, la TVA payée sur les investissements devient récupérable.

     Réglementation et contraintes

A. Urbanisme et copropriété

Chambre d’hôte : Considérée comme hébergement touristique, elle est soumise à certaines normes ERP. Depuis 2025, les règlements de copropriété peuvent restreindre ou interdire la location en chambre d’hôte, par vote à la majorité des 2/3 (contre l’unanimité auparavant).

LMNP : En zones tendues, les locations touristiques peuvent nécessiter une autorisation de changement d’usage. Une location meublée longue durée reste en revanche peu contrainte, sauf stipulation du règlement de copropriété.

B. Normes techniques et DPE

Chambre d’hôte : Normes strictes d’hygiène et de sécurité (détecteurs, registre, accessibilité handicapé…).

LMNP : En location longue durée : logement « décent » requis (décret du 30 janvier 2002). En location touristique (soumise à autorisation), un DPE de classe F minimum est obligatoire dès 2025, et classe D à partir de 2034. L’absence de DPE pourra entraîner une amende administrative de 5 000 € ou une astreinte de 100 €/jour.

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      Cas pratiques : deux profils d’activité

Cas n°1 : propriétaire dans le Périgord

Mme H (chambre d’hôte dans le Périgord) : Mme H transforme 2 chambres de sa résidence principale en chambres d’hôte. Elle fournit le petit-déjeuner, le linge, et nettoie les lieux. Elle a déclaré l’activité à la mairie et respecte les normes sanitaires. Classée, elle bénéficie du régime micro-BIC avec abattement de 50 % sur ces revenus.

Cas n°2 : investisseur à Marseille

M. X (LMNP à Marseille) : M. X loue un studio en bail meublé à un étudiant. Il opte pour le régime réel afin d’amortir le bien, déduire les frais d’emprunt, et réduire son imposition. Il n’est pas concerné par les obligations touristiques.

      Avantages et inconvénients comparés

Note importante : D’autres obligations sont à prévoir en ce qui concerne les cotisations sociales, vous pouvez consulter l’article dédié sur vos obligations déclaratives en termes d’affiliation https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17452

L'affiliation est obligatoire lorsque le revenu imposable procuré par l'activité de chambres d'hôtes (y compris pour l'activité de table d'hôtes) dépasse 6 123 €.

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    Quelle solution choisir selon son projet ?

• Projet saisonnier, résidence principale, contact avec les visiteurs : chambre d’hôte.
• Projet patrimonial ou rendement passif, bail meublé longue durée : LMNP, idéalement au régime réel.

Conclusion : deux statuts pour deux logiques distinctes

Deux statuts, deux logiques : l’accueil encadré et relationnel d’un côté, l’investissement locatif souple et optimisé de l’autre. Le choix dépendra du niveau d’engagement souhaité, du régime fiscal visé, et du type de bien à exploiter.

Vous hésitez sur votre stratégie fiscale  ? contactez nos experts Qlower

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