Quelles villes rurales choisir pour faire du Airbnb ?

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L'attrait pour l'investissement immobilier en zone rurale ne cesse de croître, porté par la quête de nature, de calme et d'authenticité des voyageurs. En parallèle, les nouvelles contraintes réglementaires dans les grandes villes et en copropriété incitent les investisseurs à se tourner vers des communes plus petites et moins encadrées. Mais toutes les villes rurales ne se valent pas pour de la location Airbnb. Quels sont les meilleurs critères pour sélectionner une commune "Airbnb-friendly" en 2025 ?

      Comprendre le concept de ville rurale "Airbnb-friendly

Une commune rurale peut être considérée comme "Airbnb-friendly" si elle cumule les conditions suivantes :

• Une attractivité touristique réelle (patrimoine, nature, événements)
• Une réglementation locale souple concernant la location courte durée (LCD)
• Des infrastructures suffisantes (commerces, accès, services)
• Un marché immobilier encore abordable mais avec un potentiel locatif

Attention : le simple fait qu'une commune soit rurale ne garantit pas la rentabilité d'une location Airbnb.

    Critère n°1 : L'attractivité touristique locale

La première condition pour réussir un investissement Airbnb en zone rurale est de viser une commune qui attire des visiteurs.

Exemples d'éléments favorables :

• Présence d'un site classé (village médiéval, château, abbaye)
• Proximité de sentiers de randonnée, parcs naturels, vignobles, lacs ou plages
• Événements réguliers : festivals, marchés, manifestations sportives
• Appartenance à un label reconnu (ex : "Plus beaux villages de France", "Station Verte", "Village fleuri")

Cas pratique :
Saint-Cirq-Lapopie (Lot) est un village labellisé parmi les "Plus beaux villages de France", attirant chaque année des milliers de visiteurs. Un studio rénové en location courte durée s'y loue facilement entre avril et octobre.

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  Critère n°2 : La réglementation locale sur l'Airbnb

Même en zone rurale, il est indispensable de vérifier les règles en vigueur :

• Dans les communes de moins de 200 000 habitants et hors zones tendues, aucune autorisation spécifique n'est requise dans la plupart des cas pour la LCD
• Certaines villes, même petites, imposent tout de même une déclaration en mairie, notamment si le bien est classé meublé de tourisme
• Dans les zones classées ou protégées, des restrictions peuvent exister (ex : sites UNESCO)

Point fiscal 2025 :
La loi Le Meur 2025 a supprimé le zonage tendu/rural pour les abattements fiscaux, mais les communes conservent leur pouvoir réglementaire en matière d'urbanisme et d'hébergement touristique.

  Critère n°3 : Le potentiel économique et locatif

Même si les prix immobiliers sont attractifs en zone rurale, il faut analyser :

• Le niveau de demande touristique réelle (fréquentation vérifiable)
• La présence d'emplois ou de pôles économiques (zones agricoles, artisanales, sites industriels)
• La population locale et les besoins en logements temporaires (stagiaires, déplacements professionnels)
• L'accessibilité : gares, axes routiers, proximité d'une grande ville

Exemple :
Dans le Jura, les villages proches des stations de ski de Métabief ou des lacs de Chalain combinent attractivité touristique et accessibilité, contrairement à certaines communes isolées.

   Critère n°4 : Le cadre fiscal et juridique 2025

L'environnement fiscal est un paramètre clé, d'autant plus en zone rurale où les revenus Airbnb peuvent être optimisés.

Régime applicable en 2025 :

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Astuce :

Les communes rurales sont souvent propices au classement meublé de tourisme, simple à obtenir, permettant de bénéficier de l'abattement de 50 % même pour des revenus modérés.

  Critère n°5 : La qualité du marché immobilier

Enfin, choisir une commune "Airbnb-friendly" suppose de bien analyser le marché :

• Prix au m² encore accessible (souvent inférieur à 2 000 €/m²)
• Typologie adaptée : petites surfaces, maisons avec cachet, gîtes rénovables
• Potentiel de valorisation à moyen terme (rénovation, montée en gamme)
• Attention aux zones sinistrées ou sans dynamisme économique

Cas pratique :
En Dordogne, les villages situés près de Sarlat connaissent une hausse des prix, mais offrent un bon potentiel locatif touristique, contrairement à d'autres secteurs plus reculés du département.

  Tableau récapitulatif : Choisir une commune rurale Airbnb-friendly

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Cas pratiques concrets en 2025

Bon exemple :

Commune : Collonges-la-Rouge (Corrèze)

• Village classé parmi les plus beaux de France
• Fort flux touristique d'avril à octobre
• Fiscalité avantageuse avec classement meublé de tourisme
• Prix d'achat raisonnables : environ 2 000 €/m²

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Mauvais exemple :

Commune : Hameau isolé dans l'Allier

• Peu ou pas d'attractivité touristique
• Aucun commerce ni accès pratique
• Demande locative quasi inexistante en dehors de la saison estivale

Les pièges à éviter

• Acheter dans un village trop isolé, sans vérifier le flux touristique
• Ignorer les formalités administratives, même en zone rurale
• Sous-estimer les coûts de rénovation ou d'entretien dans l'ancien
• Ne pas anticiper les obligations énergétiques : même en milieu rural, les logements mis en location doivent respecter les normes (DPE F minimum à partir de 2025 pour certaines zones)

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Conclusion

Investir en location courte durée dans les communes rurales peut être un excellent levier de rentabilité et de diversification, à condition de cibler les bons secteurs. En 2025, le choix d'une commune Airbnb-friendly repose sur une combinaison de critères objectifs : attractivité touristique, réglementation locale, potentiel économique, environnement fiscal et qualité du marché immobilier.

Une analyse rigoureuse en amont permet de sécuriser son projet et de bénéficier pleinement des atouts des villes et villages ruraux sans tomber dans les pièges.

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Sources :

• Service-Public.fr, guide officiel des locations meublées
• Économie.gouv.fr, fiscalité des revenus locatifs
• BOFiP - BOI-BIC-CHAMP-40-20 (régime fiscal 2025)
• Loi de finances 2025 - Loi Le Meur (applicable au 1ᵉʳ janvier 2025)

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