Transmettre un bien immobilier sans payer d’impôt en 2025

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Anticiper la transmission d’un bien immobilier à ses enfants sans subir une lourde fiscalité est une vraie stratégie patrimoniale. En 2025, le démembrement de propriété reste l’outil le plus utilisé et le plus efficace pour transmettre tout en optimisant fiscalement cette opération

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     1. Démembrement de propriété : 

En droit français, la pleine propriété d’un bien comprend :

La pleine propriété d'un bien immobilier se compose de deux éléments :​

• L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus.​
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien, sans en avoir l'usage immédiat.​

Le démembrement de propriété consiste à scinder ces deux droits entre différentes personnes. Ainsi, un parent peut conserver l'usufruit d'un bien, continuant à l'occuper ou à en percevoir les loyers, tandis que la nue-propriété est transmise à ses enfants. À terme, au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans frais supplémentaires.

En cas de donation démembrée, la valeur retenue pour le calcul des droits de donation est celle de la seule nue-propriété. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, et donc plus la nue-propriété vaut peu.

L'un des principaux attraits du démembrement réside dans la réduction des droits de donation. En effet, lors d'une donation en nue-propriété, les droits sont calculés uniquement sur la valeur de cette dernière, déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier.​

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Voici le barème fiscal en vigueur, établi selon l'âge du donateur (usufruitier) :

Exonérations et abattements applicables

En matière de donation, des abattements fiscaux sont prévus en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Ces abattements se renouvellent tous les 15 ans.

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Cas pratique : 

Valeur du bien : 280 000 €
Donateur : 58 ans ➜ Usufruit = 60 %, Nue-propriété = 40 %

Valeur de la nue-propriété transmise : 280 000 × 40 % = 112 000 € 

Abattement en ligne directe (père-fils) : 100 000 € (renouvelable tous les 15 ans) 

Base imposable : 112 000 € – 100 000 € = 12 000 €

Calcul des droits de donation :

• 0 à 8 072 € à 5 % → 403,60 €
• 8 072 à 12 000 € (soit 3 928 €) à 10 % → 392,80 € 

Total : 796,40 € de droits de donation

Et si on donne en pleine propriété ?

Même bien : 280 000 € donné en pleine propriété 

Abattement : 100 000 € 

Base taxable : 180 000 €

Droits de donation :

• 5 % sur 8 072 € → 403,60 €
• 10 % sur 4 037 € → 403,70 €
• 15 % sur 3 823 € → 573,45 €
• 20 % sur 164 068 € → 32 813,60 €

 Total : 34 194,35 € de droits à payer

Économie réalisée grâce au démembrement : plus de 33 000 € dans ce cas précis.

Bonus fiscal : pas de taxation sur la plus-value

Lors du décès de l’usufruitier, la nue-propriété et l’usufruit se réunissent automatiquement sans frais, et aucune plus-value n’est imposée, même si le bien a pris de la valeur entre-temps.

 L’enfant devient ainsi plein propriétaire sans fiscalité supplémentaire.

Autres avantages du démembrement

• Continuer à occuper son bien tout en transmettant ;
• Protéger un conjoint survivant en conservant l’usufruit jusqu’à son décès ;

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• Organiser un partage équitable en répartissant la nue-propriété entre plusieurs enfants ou petits-enfants.

Exemple : M. et Mme R, âgés respectivement de 65 et 63 ans, possèdent une maison familiale estimée à 360 000 €. Ils décident de conserver l’usufruit du bien et de transmettre la nue-propriété à leurs trois enfants à parts égales. À leur âge, la nue-propriété est valorisée à 50 %, soit 180 000 € répartis en trois fois 60 000 €. Grâce à l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, aucun droit de donation n’est dû.

Pièges à éviter

• Ne pas déclarer la donation ➜ Risque de redressement ; 
• Négliger le conseil d’un notaire ➜ Mauvaise évaluation de la nue-propriété ; -
• Délai trop long ➜ Plus vous attendez, plus la nue-propriété sera élevée donc plus la fiscalité aussi 

Cas pratique : En 2022, Mme L, 67 ans, avait transmis la nue-propriété de sa maison estimée à  300 000 € à sa fille sans en faire la déclaration. Lors d’un contrôle fiscal en 2025, l’administration a requalifié l’opération en donation non enregistrée et lui a appliqué une amende forfaitaire de 10 %, soit 15 000 €, en plus des droits de donation dus. Cette erreur aurait pu être évitée avec un simple formulaire de déclaration ou en passant chez le notaire.

Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l'optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale. Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

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