DPE F et G : le calendrier d’interdiction de location et vos options

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la performance énergétique conditionne la décence d’un logement, et donc le droit de le louer. Les logements classés G sont exclus de la location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028 et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034. Pour un bailleur, la question n’est plus de savoir si l’échéance arrive, mais comment la préparer.

Est-il interdit de louer un logement DPE F ou G ?

Pour un logement classé G, oui : il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, car il est considéré comme indécent. Cette interdiction prolonge celle qui frappait déjà, depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores, c’est-à-dire ceux qui consomment plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an.

Un logement classé F reste en revanche louable jusqu’au 31 décembre 2027. Il est toutefois déjà soumis au gel des loyers : le bailleur ne peut plus appliquer la révision annuelle du loyer. Le propriétaire d’un F ne doit donc pas attendre 2028 pour agir.

Calendrier : quelles dates retenir pour les bailleurs ?

Le calendrier de la loi Climat et Résilience suit quatre échéances, que résume le tableau ci-dessous.

Ces dates visent les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites : un bail en cours n’est pas rompu le jour de la date butoir, mais il ne pourra plus être reconduit tant que le logement reste dans une classe interdite. La règle s’applique aux locations vides comme aux locations meublées, ainsi qu’aux logements sociaux et conventionnés.

Quelles sont les conséquences en cas de non-respect ?

Le locataire d’un logement non conforme peut d’abord adresser une mise en demeure à son bailleur. Faute de réponse dans un délai de deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection. Ce dernier peut ordonner la réalisation des travaux, réduire le loyer et accorder des dommages et intérêts. L’indécence du logement peut par ailleurs avoir des conséquences sur les aides au logement du locataire.

Que faire si mon logement est classé F ?

La voie principale reste la rénovation : isolation, remplacement du système de chauffage et ventilation permettent de gagner une ou plusieurs lettres, et le bailleur dispose encore de plusieurs mois avant l’échéance de 2028. Il peut aussi décider de vendre le bien en l’état, la vente n’étant pas concernée par l’interdiction de location.

Le DPE classe un logement de A à G selon sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre, la lettre retenue étant la plus défavorable des deux. Le bailleur a donc intérêt à lire le détail de son diagnostic : un chauffage au gaz ou au fioul pèse surtout sur les émissions, une isolation insuffisante sur la consommation. Cette lecture indique quels travaux feront gagner une classe au meilleur coût, avant même de demander des devis.

Le calcul du DPE évolue également. Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, ce qui améliore mécaniquement le classement de certains logements chauffés à l’électricité. Un nouveau DPE peut donc, dans certains cas, suffire à sortir de la zone interdite sans travaux. Il doit toutefois être réalisé par un diagnostiqueur certifié, sur la base du logement tel qu’il est.

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Peut-on contourner les échéances ?

Non, mais la loi prévoit des exceptions limitées. Lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales empêchent les travaux, le juge ne peut pas les ordonner : risque de pathologie du bâtiment attesté par un professionnel qualifié, refus d’autorisation au titre des monuments historiques ou des sites patrimoniaux, contraintes du plan local d’urbanisme. Il peut cependant toujours réduire le loyer.

Le législateur n’a pas encore assoupli la règle. Le 29 janvier 2025, l’Assemblée nationale a rejeté par 72 voix contre 65 une proposition de loi qui prévoyait des exceptions pour les copropriétés ayant voté des travaux et pour les cas d’impossibilité technique. Une nouvelle tentative est en cours : le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026. Il permettrait de relouer un logement F ou G si le propriétaire conclut un contrat de travaux avant 2030, avec des dispositions propres aux copropriétés bloquées.

Conclusion

Pour un bailleur, la prudence consiste à vérifier la classe de chaque logement, la date de son DPE et le calendrier applicable, puis à arbitrer entre travaux, nouveau diagnostic et vente. Le projet de loi de 2026 ne doit pas servir de base à une décision : tant qu’il n’est pas promulgué, seule la loi Climat et Résilience compte.