Réviser un loyer avec l’IRL : mode d’emploi

Quel indice appliquer pour réviser un loyer ? Comment calculer une révision de loyer ? Que faire lorsque le loyer n’a pas été révisé depuis plusieurs années ? De combien un propriétaire peut-il augmenter le loyer en 2026 ? La révision annuelle du loyer obéit à des règles précises, principalement fondées sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.

Le propriétaire ne peut toutefois pas augmenter librement le montant du loyer. La révision suppose qu’une clause du contrat l’autorise ; elle doit en outre respecter la variation de l’IRL applicable. Encore faut-il identifier le bon indice et respecter les délais prévus par la loi.

L’IRL : l’indice de référence pour les loyers d’habitation

L’indice de référence des loyers (IRL) constitue la référence utilisée pour réviser le loyer d’un logement loué vide ou meublé dans le cadre d’un bail d’habitation. Il est publié chaque trimestre par l’INSEE. Son évolution correspond à celle de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

La révision n’est possible que si le contrat contient une clause prévoyant cette possibilité. En l’absence d’une telle clause, le propriétaire ne peut pas décider unilatéralement d’augmenter le loyer en cours de bail. Lorsqu’une clause existe, la révision peut intervenir une fois par an, à la date prévue dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.

Il faut donc distinguer le droit à révision, qui dépend du contrat, et le montant de la hausse, qui est déterminé par l’évolution de l’IRL.

Quel indice IRL faut-il appliquer ?

Le contrat de location précise généralement le trimestre de référence à utiliser. Le propriétaire doit alors comparer l’indice correspondant à ce trimestre avec celui du même trimestre de l’année précédente.

Lorsque le bail ne précise pas le trimestre de référence, il faut retenir le dernier indice publié par l’INSEE à la date de signature du contrat. Pour la révision suivante, cet indice est comparé avec celui du même trimestre de l’année précédente.

Pour l’Hexagone, l’IRL du deuxième trimestre 2026 s’établit à 148,37, contre 146,68 au deuxième trimestre 2025, soit une progression annuelle de 1,15 %.

Le trimestre prévu par le bail est donc essentiel : il n’est pas possible d’appliquer automatiquement le dernier taux d’IRL connu.

Comment calculer l’augmentation du loyer ?

La formule est la suivante :

Nouveau loyer = loyer actuel × nouvel IRL / ancien IRL

Prenons l’exemple d’un loyer mensuel de 800 €, révisé en juillet 2026 sur la base de l’IRL du deuxième trimestre.

L’indice du deuxième trimestre 2025 était de 146,68 et celui du deuxième trimestre 2026 de 148,37.

Le calcul est donc :

800 × 148,37 / 146,68 = 809,21 €

Le propriétaire peut ainsi porter le loyer hors charges à 809,21 €, soit une augmentation de 9,21 € par mois.

La révision ne consiste donc pas simplement à appliquer un taux d’inflation au loyer : c’est bien le rapport entre les deux indices correspondant au trimestre de référence qui détermine le nouveau montant.

Que faire lorsque le loyer n’a pas été révisé depuis plusieurs années ?

La situation est fréquente : un bailleur dispose d’une clause d’indexation mais ne l’a pas utilisée pendant plusieurs années. Peut-il alors récupérer toutes les augmentations qui n’ont pas été appliquées ?

Non.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date de prise d’effet de la révision pour manifester sa volonté de l’appliquer. S’il ne le fait pas dans ce délai, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée. Lorsque la demande intervient dans le délai, la révision prend effet à compter de cette demande.

Ainsi, si un loyer de 800 € aurait pu être révisé chaque année mais que le propriétaire ne l’a jamais fait pendant trois ans, il ne peut pas réclamer rétroactivement au locataire les augmentations correspondant aux années passées. Il ne peut pas non plus simplement additionner les différents taux d’IRL pour déterminer un nouveau loyer. La révision est un mécanisme annuel et encadré dans le temps : une révision qui n’a pas été demandée dans le délai légal est perdue.

Cette règle protège le locataire contre une demande de rattrapage portant sur plusieurs années et impose au bailleur d’être attentif aux dates de révision.

Un loyer sous-évalué peut-il être augmenté au-delà de l’IRL ?

Il faut distinguer la révision annuelle selon l’IRL de la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail. L’IRL permet uniquement d’actualiser le loyer conformément à l’évolution de l’indice. Il ne permet pas, à lui seul, de porter un loyer très inférieur aux prix du marché au niveau des loyers pratiqués dans le voisinage.

Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut, dans certaines conditions, proposer une réévaluation lors du renouvellement du contrat. Cette procédure est encadrée par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et suppose notamment de fournir des références de loyers comparables.

Une augmentation importante ne peut donc pas être justifiée simplement par le fait que le logement est loué moins cher que des biens similaires. Le bailleur doit utiliser la procédure juridique appropriée.

Attention aux logements classés F ou G

La performance énergétique du logement constitue également une limite importante.

La révision du loyer est interdite pour les logements classés F ou G dans les situations visées par la loi. En métropole, cette interdiction concerne notamment les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.

Le propriétaire ne peut donc pas invoquer l’IRL pour augmenter le loyer d’un logement soumis à cette interdiction. Cette règle s’inscrit dans le dispositif de lutte contre les « passoires thermiques » et doit être vérifiée avant toute révision.

L’IRL s’applique-t-il aux charges ?

La révision porte en principe sur le loyer, et non sur les charges locatives récupérables. Il faut donc distinguer le loyer hors charges des sommes demandées au titre des charges. Dans une location meublée, lorsque les charges sont prévues sous la forme d’un forfait, celui-ci peut toutefois être révisé dans certaines conditions.

Le propriétaire ne doit donc pas appliquer automatiquement l’IRL à l’intégralité de la somme versée chaque mois par le locataire.

De combien un propriétaire peut-il augmenter le loyer en 2026 ?

Il n’existe pas un taux unique applicable à tous les loyers. Le taux dépend du trimestre d’IRL prévu par le contrat.

Le dernier indice disponible est donc celui du deuxième trimestre 2026. L’indice du troisième trimestre 2026 doit être publié par l’INSEE le 15 octobre 2026. Le propriétaire doit donc toujours vérifier le trimestre de référence prévu dans le bail, plutôt que d’appliquer automatiquement le dernier taux connu.

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Une hausse encadrée, pas une augmentation libre

La révision annuelle du loyer repose finalement sur quelques règles simples : une clause de révision dans le bail, un trimestre de référence, une comparaison entre deux IRL et le respect du délai d’un an.

En 2026, un propriétaire ne peut donc pas décider librement d’augmenter un loyer de 5 %, 10 % ou davantage en invoquant l’inflation. Lorsque la révision par l’IRL est applicable, la hausse est plafonnée par l’évolution de l’indice correspondant au contrat.

Une augmentation supérieure peut relever d’autres mécanismes, notamment de la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail. De même, l’augmentation peut être interdite lorsque le logement est soumis au gel des loyers applicable à certaines passoires thermiques.

Enfin, un bailleur qui a laissé passer plusieurs années sans appliquer la clause d’indexation ne peut pas simplement « rattraper » les augmentations perdues. La loi encadre strictement le délai dans lequel la révision peut être demandée.

L’IRL constitue ainsi un outil d’actualisation du loyer, et non un droit général pour le propriétaire d’aligner son bien sur les prix du marché.