Cas de plafonnement de CFE en LMNP et LMP en 2026 : Ce qu'il faut savoir

Article rédigé le 04/03/25

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est une obligation fiscale que doivent respecter les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) et professionnelle (LMP). En 2026, le mécanisme de plafonnement de cette taxe offre un moyen de limiter son impact sur vos revenus.

Cet article vous aide à comprendre les spécificités de ce plafonnement selon votre statut.

Sommaire

Comprendre la CFE pour les activités LMNP et LMP

Différences entre LMNP et LMP face à la CFE

• LMNP : Activité de location meublée exercée de manière non professionnelle, souvent avec des revenus locatifs secondaires à son activité principale.
• LMP : Activité reconnue comme professionnelle dès lors que les revenus dépassent 23 000 € ou supérieurs aux autres revenus globaux du foyer fiscal.

Bien que les deux statuts soient soumis à la CFE, leurs bases d'imposition et mécanismes de plafonnement diffèrent.

Pourquoi un plafonnement est essentiel pour ces statuts ?

Le plafonnement garantit une certaine justice fiscale en limitant la CFE à un pourcentage de la valeur ajoutée produite, évitant ainsi une taxation excessive.

Principes du plafonnement de la CFE en 2026

Définition et mécanisme du plafonnement

Le plafonnement limite la CFE à 3 % à 4 % de la valeur ajoutée produite par l'activité. Cela permet d'ajuster la fiscalité en fonction des résultats réels de l'entreprise ou de l'activité locative.

Base d'imposition et valeur ajoutée

La valeur ajoutée correspond à la différence entre les revenus locatifs bruts et les charges d'exploitation, amortissements compris. Ce calcul est essentiel pour déterminer si vous êtes éligible au plafonnement.

Réglementation spécifique pour le LMNP et le LMP en 2026

Évolutions législatives pour ces statuts

En 2026, la loi de finances introduit une meilleure harmonisation des plafonds pour les petites structures, offrant une opportunité supplémentaire aux investisseurs en LMNP et LMP de bénéficier de réductions.

Critères d'éligibilité au plafonnement selon l'activité

• Pour le LMNP : L'activité doit être déclarée sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Pour le LMP : Les revenus doivent figurer comme activité principale ou dépasser les seuils réglementaires.

Procédure de plafonnement : Différences entre LMNP et LMP

Quel revenus pris en compte sur la Déclaration de valeur ajoutée pour LMNP et LMP

• LMNP : Les revenus locatifs nets après déduction des charges sont prioritaires.
• LMP : La prise en compte inclut les revenus locatifs et les éventuels revenus annexes liés à l'activité professionnelle.

Délais spécifiques pour chaque statut

La demande de plafonnement doit être réalisée avant le 31 décembre 2026 pour garantir son application à l'année fiscale en cours.

Calcul du plafonnement : Exemples pratiques

Cas d'un propriétaire en LMNP avec plusieurs biens

Un investisseur détenant trois studios à Paris, déclarant 30 000 € de revenus nets avec 20 000 € de charges, pourra bénéficier d'un plafonnement à 3 % de sa valeur ajoutée (10 000 €). Soit 3% de 10 000 = 300 €.

Cas d'un exploitant LMP avec une activité commerciale

Un exploitant déclarant un chiffre d'affaires global de 80 000 €, avec une valeur ajoutée nette de 50 000 €, verra sa CFE plafonnée à 4 % de ce montant, soit 2 000 €.

Avantages du plafonnement pour les propriétaires en LMNP et LMP

• Réduction des charges fiscales : Allègement significatif pour les activités à faible rentabilité.
• Gestion de l'impact des variations de taux locaux : Protège les investisseurs des augmentations soudaines des taux municipaux.

Ce qu'il faut retenir pour Optimiser votre fiscalité en LMNP et LMP en 2026

Le plafonnement de la CFE en 2026 est une opportunité essentielle pour réduire vos charges fiscales, quel que soit votre statut. En anticipant vos démarches et en comprenant les subtilités réglementaires, vous pouvez maximiser vos revenus tout en respectant vos obligations fiscales.

Comment contester sa CFE en cas de dépassement du plafond ?

Si vous constatez que votre Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) a été calculée sur une base erronée ou que vous dépassez le plafond prévu pour l'exonération, voici les démarches à suivre pour contester :

• Vérifier les éléments de calcul : consultez votre avis d'imposition et identifiez l'erreur.
• Contacter votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) : envoyez une réclamation écrite en expliquant clairement le motif de la contestation.
• Respecter les délais : vous avez jusqu'au 31 décembre de l'année suivant l'émission de l'avis de CFE pour déposer votre contestation.
• Suivi de la réclamation : l'administration fiscale peut demander des précisions ou des documents complémentaires avant de statuer.

FAQ ​

Qu'est-ce que la CFE et comment elle est calculée pour les LMNP et LMP ?

La CFE est une taxe locale due par les investisseurs en location meublée. Elle est calculée en fonction de la valeur locative des biens utilisés pour l'activité professionnelle.

Est-ce que le plafonnement de la CFE est le même pour un LMNP et un LMP ?

Non, bien que la CFE s'applique aux deux statuts, les mécanismes de plafonnement peuvent différer selon les revenus générés par l'activité professionnelle.

Quels sont les critères d'éligibilité au plafonnement de la CFE pour un LMNP ?

Le LMNP doit exercer son activité sous le régime des BIC et répondre à certains critères de revenus locatifs. Le plafonnement peut s'appliquer si la base d'imposition est inférieure à un certain seuil.

Quelles sont les démarches à effectuer pour bénéficier du plafonnement de la CFE en 2026 ?

Il est important de déclarer le plafonnement avant le 31 décembre 2026. Vous devez remplir les formulaires nécessaires, fournir les justificatifs de revenus locatifs et de charges, et respecter les délais de soumission afin d'optimiser votre fiscalité.