SCI et facturation électronique : obligations complètes

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La facturation électronique s'impose aux SCI (tout comme les entreprises disposant d’un SIREN) dès le 1er septembre 2026. Si vous gérez un ou plusieurs biens en SCI, il est également important de maîtriser les obligations liées à la déclaration SCI, qui viennent compléter les nouvelles exigences de facturation électronique.

La réforme s'appuie notamment sur l'ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021 et sur les lois de finances successives, complétées par les textes d'application publiés par la DGFiP. Elle vise à fiabiliser la collecte de la TVA, à lutter contre la fraude et à automatiser les remontées de données vers l'administration fiscale. 

Pourquoi les SCI sont-elles dans le périmètre ? 

L'éligibilité à la réforme repose la qualité d'assujetti à la TVA, qu'on soit redevable ou non.  

Toute SCI est immatriculée au RCS et dispose d'un SIREN. Par ailleurs, même lorsqu'elle exerce une activité de location nue d'habitation exonérée de TVA en vertu de l'article 261 D du CGI, la SCI conserve la qualité d'assujetti. On parle alors d'assujetti « non redevable » : la SCI ne facture pas de TVA sur ses loyers, mais elle reste dans le champ de la TVA au sens de la directive européenne.

Cette qualité d'assujetti non redevable suffit pour entrer dans le périmètre de la facturation électronique, au moins pour l'obligation de réception des factures fournisseurs. 

Quelles sont les obligations des SCI en matière de facturation électronique ?

La question déterminante : la SCI collecte-t-elle la TVA sur ses loyers ?

Cas 1 : Location nue ou meublée d'habitation classique, sans TVA collectée. 

La SCI n'a pas à émettre de factures électroniques pour ses loyers (ses locataires sont des particuliers, hors champ B2B). En revanche, elle devra impérativement être raccordée à une plateforme agréée (PA) pour recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs (expert-comptable, artisans, syndic, assurances, diagnostiqueurs, etc.) à compter du 1er septembre 2026.

Cas 2 : Location commerciale, bureaux ou para-hôtellerie, avec TVA collectée. 

La SCI cumule alors trois obligations : réception des factures fournisseurs (septembre 2026), émission de factures électroniques à ses clients professionnels assujettis, et transmission des données de transaction à la DGFiP (e-reporting). L'échéance d'émission dépend de la taille de l'entreprise : septembre 2026 pour les GE/ETI, septembre 2027 pour les TPE/PME.

Précision importante : l'obligation d'émission ne concerne que les factures B2B soumises à TVA. Un LMNP (location meublée non professionnelle) ou une SCI qui loue exclusivement à des particuliers (B2C) n'a pas à émettre de factures électroniques de loyers.

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Comment se mettre en conformité ?

Étape 1 : vérifier l'immatriculation TVA

Même en l'absence de collecte de TVA, la SCI doit disposer d'un numéro de TVA intracommunautaire si elle réalise des opérations avec d'autres États membres de l'Union européenne. Si ce n'est pas le cas, il convient de régulariser la situation auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises) compétent avant septembre 2026.

Si votre SCI réalise de la location meublée, il est également utile de connaître les règles applicables à la TVA en location meublée afin de déterminer vos obligations.

Étape 2 : choisir une plateforme agréée (PA)

Depuis la réforme d'octobre 2024, le Portail Public de Facturation (PPF) n'est plus une solution opérationnelle de facturation ouverte aux entreprises. Son rôle se recentre sur l'annuaire des entreprises assujetties et sur la centralisation des données transmises par les plateformes agréées. Les SCI doivent donc sélectionner une plateforme agréée (PA, anciennement PDP), c'est-à-dire un opérateur privé immatriculé par la DGFiP. Au printemps 2026, la DGFiP recense environ une centaine de PA immatriculées ; la liste actualisée est disponible sur son site.

Étape 3 : s'inscrire dans l'annuaire PPF

La SCI doit désigner sa PA dans l'annuaire central du PPF afin que ses fournisseurs puissent lui adresser leurs factures électroniques au format normé (Factur-X, UBL ou CII).
Cette inscription sur l’annuaire sera faites par la PA que vous avez choisie.

Quelles sanctions en cas de non-conformité ?

La loi de finances 2026 (article 123) a sensiblement durci le régime des sanctions. Ces sanctions s'appliquent par assujetti TVA et par année civile, ce qui a un intérêt pratique pour les groupes ou multipropriétaires détenant plusieurs SCI.

• Non-désignation d'une PA de réception : mise en demeure, puis amende de 500 € après 3 mois sans régularisation, puis 1 000 € par trimestre supplémentaire de retard. Cette amende n'est pas plafonnée.

• Non-émission de facture électronique (si obligation applicable) : 50 € par facture non conforme, plafonnée à 15 000 € par année civile et par assujetti.

• Non-transmission des données d'e-reporting : 500 € par transmission manquante, plafonnée à 15 000 € par année civile et par assujetti.

Droit à l'erreur : les amendes ne s'appliquent pas lors de la première infraction sur l'année en cours, à condition que l'entreprise n'ait pas été sanctionnée dans les trois années précédentes et qu'elle régularise spontanément ou dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Précision : ces sanctions visent les assujettis à la TVA (redevables ou non) soumis aux obligations de facturation électronique. Les particuliers non assujettis ne sont pas concernés.

Points de vigilance pour les associés et gestionnaires

• Anticiper la mise en conformité : les PA connaissent un afflux de demandes à l'approche de l'échéance. Il est recommandé de s'inscrire dès maintenant.

• Compatibilité logicielle : vérifier que le logiciel de gestion immobilière ou comptable de la SCI est compatible avec la PA choisie.

Conclusion

La facturation électronique ne modifie pas la fiscalité immobilière de la SCI, mais elle impose une adaptation aux nouveaux outils de dématérialisation. Même une SCI qui ne collecte aucune TVA sur ses loyers doit être raccordée à une plateforme agréée pour recevoir les factures de ses fournisseurs dès septembre 2026. La marche à franchir est simple ; choisir une PA, qui fera l’inscription dans l'annuaire, tester la réception. Mais elle doit être franchie avant l'échéance, sous peine de sanctions financières : l'amende pour non-désignation d'un Partenaire Agréé (PA) n'est pas plafonnée, tandis que les amendes pour non-émission et non-reporting sont chacune plafonnées à 15 000 € par an..

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