Assurance PNO : obligatoire et déductible ?
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est pas obligatoire en tant que telle. Seule l’assurance de responsabilité civile l’est, pour tout copropriétaire, occupant ou non, depuis la loi ALUR. Hors copropriété, aucune loi ne l’impose. Côté fiscalité, les primes sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, sur la ligne 223 de la déclaration 2044, et du résultat d’un loueur en meublé au réel. Elles ne le sont ni au micro-foncier ni au micro-BIC.
Qu’est-ce que l’assurance PNO et à qui est-elle obligatoire ?
L’assurance PNO protège le propriétaire d’un bien qu’il n’occupe pas, loué ou vacant : responsabilité civile, incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles et, selon les contrats, troubles de jouissance, vol ou loyers impayés. Elle coûte en moyenne 60 à 200 € par an selon le bien.
En copropriété, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à s’assurer contre les risques de responsabilité civile qu’il encourt. Le texte ne prévoit ni contrôle ni sanction directe. Hors copropriété, par exemple pour une maison individuelle, aucune obligation légale n’existe.
Le bailleur doit-il assurer le logement qu’il loue ?
Le locataire doit assurer le logement contre les risques locatifs. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut souscrire une assurance à sa place et en récupérer la prime auprès de lui. La PNO complète cette protection : elle couvre le bailleur pour les dommages que le bien peut causer à des tiers ou subir hors de la responsabilité du locataire, y compris pendant une vacance locative.
L’assurance PNO est-elle déductible des impôts ?
Oui, au régime réel. Les primes d’assurance d’un immeuble loué relevant des revenus fonciers sont déductibles pour leur montant réel et justifié, sur le fondement de l’article 31 du CGI. La responsabilité civile du propriétaire et le risque de loyers impayés figurent parmi les risques ouvrant droit à déduction. Seules les primes payées dans l’année comptent, et le contribuable doit pouvoir produire le contrat, la quittance et la preuve du paiement.
Au micro-foncier, aucune charge réelle n’est déductible : l’abattement forfaitaire de 30 % couvre l’ensemble des frais, pour des loyers bruts annuels inférieurs à 15 000 €. Le tableau ci-dessous résume le traitement de la prime selon le régime fiscal.
| Régime fiscal | Prime PNO déductible ? | Où la déclarer |
|---|---|---|
| Revenus fonciers au réel | Oui, pour le montant payé et justifié | Déclaration 2044, ligne 223 |
| Micro-foncier | Non, l’abattement forfaitaire de 30 % s’applique | Aucune ligne |
| LMNP au réel | Oui, si l’assurance concerne la location meublée | Résultat imposable (liasse) |
| Micro-BIC | Non, un abattement forfaitaire remplace les charges | Aucune ligne |
| SCI à l’impôt sur le revenu | Oui au réel, via la quote-part de chaque associé | Déclaration 2072-S-SD |
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Quelles sont les assurances déductibles des impôts ?
Au régime réel des revenus fonciers, sont déductibles la PNO, la garantie des loyers impayés et l’assurance de responsabilité civile du propriétaire. L’assurance emprunteur l’est aussi, mais elle se déclare avec les intérêts d’emprunt : la fraction de déficit qu’elle génère ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le crédit d’impôt de 38 % sur les primes de garantie des loyers impayés a été supprimé par la loi de finances pour 2017.
Comment déclarer l’assurance PNO aux impôts ?
Au régime réel, la prime se reporte sur la ligne 223 de la déclaration 2044 pour les propriétés urbaines et rurales, et sur la ligne 443 de la 2044 spéciale pour les immeubles spéciaux comme les monuments historiques ou les nues-propriétés. La numérotation vient de la brochure 2020 : elle est à confirmer sur le formulaire de l’année en cours.
Pour une SCI à l’impôt sur le revenu, la société dépose la déclaration 2072-S-SD et chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration. Le choix du réel n’a d’intérêt que si les charges, assurances comprises, dépassent 30 % des loyers, et l’option engage pour trois ans. Pour préparer sa déclaration 2072, une SCI peut aussi consulter la page dédiée à la déclaration 2072 SCI de Qlower.
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Questions-réponses sur l’assurance PNO
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
Non. La loi n’impose pas la PNO complète. En copropriété, seule l’assurance de responsabilité civile est obligatoire pour chaque copropriétaire, occupant ou non. Hors copropriété, la souscription reste facultative, même si elle protège le bailleur.
L’assurance PNO est-elle obligatoire en copropriété ?
L’obligation porte sur la responsabilité civile, depuis la loi ALUR. Elle concerne tous les copropriétaires, y compris ceux qui n’habitent pas le lot. Le texte ne prévoit pas de sanction directe, mais un sinistre non couvert engage le propriétaire sur son patrimoine.
Combien coûte une assurance PNO ?
Comptez en moyenne de 60 à 200 € par an selon la surface, la localisation et les garanties choisies. Les options comme les loyers impayés ou les troubles de jouissance augmentent la prime.
L’assurance PNO est-elle déductible au micro-foncier ?
Non. Le micro-foncier applique un abattement de 30 % et n’autorise aucune déduction de charges réelles, assurances comprises. Pour déduire la prime, il faut opter pour le régime réel, option irrévocable pendant trois ans.
Où déclarer l’assurance PNO sur la déclaration de revenus ?
Au régime réel, sur la ligne 223 de la déclaration 2044, avec le montant payé dans l’année et un justificatif conservé. Pour une SCI, la prime entre dans le résultat de la déclaration 2072-S-SD, et chaque associé reporte sa quote-part.
L’assurance loyers impayés est-elle déductible ?
Oui, au régime réel des revenus fonciers, pour 100 % de la prime, sur la ligne 223 de la 2044. Le crédit d’impôt de 38 % qui existait auparavant a été supprimé par la loi de finances pour 2017.
La PNO est-elle déductible en LMNP ?
Oui, au régime réel : la prime est une charge de l’activité de location meublée, déduite du résultat. Au micro-BIC, aucune charge réelle n’est déductible, car un abattement forfaitaire s’applique.
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