Villeurbanne, voisine directe de Lyon, attire de plus en plus les investisseurs immobiliers en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Accessible, dynamique, étudiante et bien desservie, elle combine forte tension locative, prix au m² plus abordables qu’à Lyon, et un rendement locatif supérieur. En 2025, investir en LMNP à Villeurbanne apparaît comme un choix malin pour optimiser rentabilité et fiscalité.
Investir en LMNP à Villeurbanne aujourd’hui ?
✅ Commune la plus dense de France après Paris
✅ Plus de 30 000 étudiants (campus de La Doua, INSA, IUT, etc.)
✅ Métro direct vers Lyon Part-Dieu et Lyon centre
✅ Loyers en hausse constante, forte demande en meublé
✅ Prix au m² plus faibles qu’à Lyon intramuros
Villeurbanne séduit autant les étudiants, les jeunes actifs que les locataires longue durée, avec des quartiers bien connectés et en constante évolution.
Prix moyen au m² : 3 800 €
Loyer moyen d’un studio meublé : 530 € / mois
Tension locative : très forte, notamment dans les quartiers proches du métro
Rendement brut estimé : 6,5 % à 7,2 %
💡 Exemple : un studio de 23 m² acheté 87 400 € génère 6 360 € de loyers annuels, soit un rendement brut de 7,3 %.
Gratte-Ciel : quartier central, commerçant et très bien desservi
Charpennes – Tonkin : proche de la ligne A du métro et du parc de la Tête d’Or
Cusset – Flachet : plus accessible, proche des universités, bonne tension locative
Perrallière – Grandclément : en mutation urbaine, idéal pour un investissement à moyen terme
Comme dans toutes les villes de France, les investisseurs en LMNP à Villeurbanne peuvent choisir entre deux régimes d’imposition :
Micro-BIC : 50 % d’abattement forfaitaire
Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien, souvent plus rentable
📊 Simulez votre régime fiscal optimal avec notre simulateur LMNP.
| Ville | Prix moyen au m² | Loyer studio | Tension locative | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Villeurbanne | 3 800 € | 530 € | Très forte | 7,2 % |
| Lyon | 5 100 € | 590 € | Très forte | 5,9 % |
| Nantes | 4 200 € | 500 € | Forte | 5,7 % |
| Toulouse | 3 700 € | 540 € | Très forte | 6,2 % |
| Marseille | 3 300 € | 510 € | Forte | 6,4 % |
| Montpellier | 3 600 € | 540 € | Très forte | 6,1 % |
| Reims | 2 900 € | 440 € | Moyenne à forte | 6,7 % |
| Grenoble | 3 000 € | 470 € | Forte | 6,8 % |
| Angers | 3 100 € | 490 € | Forte | 6,2 % |
| Saint-Étienne | 1 580 € | 400 € | Forte | 9,8 % |
✅ Rentabilité supérieure à Lyon avec un ticket d’entrée plus bas
✅ Marché étudiant et jeunes actifs très dynamique
✅ Quartiers en mutation, fort potentiel de valorisation
✅ Très bonne desserte en transports (métro, tramway, bus)
En 2025, la gestion comptable et fiscale devient centrale avec la fin des avantages liés aux CGA. Les investisseurs LMNP doivent désormais s’orienter vers des solutions complètes et digitalisées pour :
Produire leur liasse fiscale facilement
Calculer l’amortissement du bien
Suivre automatiquement les revenus et dépenses
Optimiser leur déclaration au régime réel
💡 Qlower simplifie et automatise la gestion LMNP à Villeurbanne pour les propriétaires souhaitant déléguer sans se ruiner.
Villeurbanne est une commune limitrophe de Lyon, très recherchée pour sa proximité avec les universités, les transports en commun (métro A, tramway, bus), et ses prix plus accessibles que ceux de Lyon intra-muros. Elle attire fortement les étudiants et jeunes actifs, ce qui en fait une destination privilégiée pour le LMNP.
Les studios et T2 meublés sont les formats les plus demandés. La colocation est également pertinente dans les quartiers proches des campus (Doua, Gratte-Ciel) grâce à la forte densité étudiante. Pour une rentabilité optimisée, il est recommandé de viser des surfaces de 20 à 40 m², bien agencées et proches des commodités.
Les quartiers à fort potentiel locatif incluent :
Gratte-Ciel : central, dynamique et proche du métro,
La Doua : pôle universitaire stratégique,
Flachet / République : résidentiels, bien desservis,
Cusset : plus abordable, avec un bon rendement.
La rentabilité brute moyenne oscille entre 4,5 % et 6,5 % selon le quartier, le type de bien, et la qualité de l’aménagement. Le régime LMNP réel permet souvent de booster la rentabilité nette grâce à l’amortissement.
La location courte durée est possible, mais plus encadrée en zone tendue (comme Villeurbanne). Elle nécessite de vérifier les règlements de copropriété et de respecter les règles de déclaration auprès de la mairie. Pour un premier investissement, la location meublée longue durée ou étudiante reste plus simple à gérer.
Le régime réel est souvent recommandé à Villeurbanne si vous souhaitez déduire vos charges (intérêts d’emprunt, ameublement, travaux) et amortir votre bien. Cela permet de réduire fortement votre imposition, surtout si vous avez un financement par emprunt. Le micro-BIC convient pour les petites rentrées locatives ou une gestion simplifiée.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
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